Dr. Mark Nan Tu 涂南博士

трапезни маси

深圳 梅林

今天天气不错，去了梅林的二线关步行，来回2小时，走得很慢。锻炼的人很多。

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看了新加坡南洋理工大学商学院副院长的人民币对内贬值，对外升值的文章，有些感慨，他举的05年100万美元买中国房地产，现在卖出，由于房地产价格攀升2.5倍，人民币对美元攀升25%，所以投资回报率为2.5*1.25,再加上利用银行5%的利率，而只要首付30%的杠杆，回报率在500%以上的比比皆是。也就是说，如果你05年卖掉美国百万美元的房子，来中国，换成人民币，在北上广深，按首付30% （825万RMB），买入价值2400万RMB的房子，现在房子超过是5000万市场价，如果卖掉，还给银行1500万，手上现金3500万，换回美元，大约是500万美元。 乌拉， 5年之内，美元计价的回报率为500%。

但是。。。

现在手上拿着5000万RMB的资产，欠银行1500万，如果想退休安度晚年如何办？

如果退休就是现金流和资产保值的问题，而不是拿资产再去冒险增值的问题。我提出一个方法，那就是卖掉所有中国资产，换成美元，拿去美国购买motel或者公寓楼之类，然后出租，在美国安度晚年。

理由：
1：中国的资产价格很高，泡沫严重，未来涨跌谁都不知道，但是不再大幅上涨的机会很大。
2：美国地产06年以来连续走低，随着经济好转，未来资产再下跌的可能性较小。
3：美国地产出租回报率大约为7%（这里面很多人写了各种书，教你如何提高回报率，for example: buy at auction, buy fix upper,等等）

再用上面那个例子：
500万美元现金拿去美国，购买2000万美元的地产 （走公司商业贷款的办法，首付20-30%），出租按7% cash on cash 回报，每年有35万美元的现金流入账，还掌控2000万美元的资产，如果地产每年上涨2%，也有40万美元的未来回报。

如果还待在中国，不卖房产，手持5000万中国的地产并出租，还有1500万债务，由于租售比只有2-3%，而银行贷款却是4-5%，我估计不仅每月没有任何收入（现在手上持有3000万RMB房产，却感觉穷得叮当的人大有人在）。 每月还要往这个无底洞里面投入数万RMB以上来支付银行贷款，未来中国房地产如果不暴涨（每年10%以上），这个投资对于即将退休的人来说显然不合适。

其他的投资渠道，比如黄金，美国股票，等等等等，都有一定的风险，美国的motel,公寓楼风险相对低，只要自己勤奋一点（就是自己参与管理，收租，维修等）既可以操作，非常适合想退休养老的中国人。

以上的这个方案对于即将退休或者想投资移民的人来说比较合适，而对于没有到退休养老的阶段，还想让自己的资产去冒险而希望赚取更大的（大于7%）的回报，而且有能力抵抗资产大幅缩水的人不一定合适。

越南街头

这次越南旅游，总体感觉越南的经济情况类似中国80年代末，90年代初的水平。但是明显感觉到越南人的收入和消费不成正比。白领收入大约是北京深圳的1/3-1/2，而消费和北京深圳差不错。

在去湄公河旅游的大巴上，我遇到了一个手持iPhone4的越南人和他父亲，他告诉我他在芽庄的一家IT公司工作，可能是高管或者是老板，由于公司和腾讯有合作，所以经常去深圳出差，另外他父亲来中国旅游，还给我们看了他在天安门广场的照片，他说IT业的中层收入达到600美元/月，而高层可以拿到1000美元/月，我感觉他是一个越南的上产阶级，而且说的比实际情况高了一倍（可能是希望我们对于越南有个好感）。而我问了在胡志明旅行社的员工，得知胡志明市的白领大约每月300美元或者2000人民币收入，而吃饭的话，如果在饭馆吃，一个人平均30人民币/餐，而一个普通的越南人常吃的Pho，越南米粉汤大约10人民币。行的话，胡志明市大约500万辆摩托车，油价和世界接轨，也就是大约6块人民币/升，住的话，胡志明市中小（歌剧院）附近的公寓楼和北京市房价差不多，大约3万人民币/平方米，所以一套100平米的房子大约300万人民币，所以只有上产阶级才能住在那里。胡志明市本地年轻人喜欢去的Gossip酒吧，门票40人民币（带一杯酒水），里面服务员人数在晚上10点前肯定超过客人（更显示出人工费的便宜）。

而大排挡里面坐满了来消费的20出头的年轻人，女的画了极其夸张的浓妆，男的手里拿着各种新潮的手机，我很奇怪按照他们的收入，如何支持这么高的消费呢？难道是当年越南逃离的人群在世界各地往越南寄送大量美元支持消费？

美奈离胡志明市东大约200公里的海边城市，不久以前还是海边的一个渔村，越南改革开放这10多年来，美奈已经变成一个度假休闲的好去处。
我是在胡志明市的SihnCafe（现在叫The Sihn Tourist)定的大巴票和美奈的酒店，一路上波澜不惊，道路算不上高速，但是都是柏油铺的，类似于国内的省道，双向行走，中间无隔离带，一路上经过不少村庄，200公里的路走了5个多小时。
大巴到站就是酒店，远远超过我的期待，离海边只有10米远的小型别墅，还带有餐厅，绝对是超值享受。房间里面居然摆上了鲜花，连浴巾也是折叠好放在床上。不过酒店离市区稍微有点距离，如果要去市区购物或者吃海鲜大排挡，就只有打的或者租用摩托车。
晚上去了一家海鲜大排挡叫:boke, 在某中文网上上有推荐，所以来的中国人特别多，据说很便宜，我们算下来比深圳的价格差不多，龙虾是150元人民币一斤，海虾大约是50元人民币一斤，不过不凑巧，下雨，所以游客都到不大的餐厅里面就餐，满眼望去，都是大陆来的年轻人，老板辛勤忙碌，当然是赚得不亦乐乎。
越南很像中国80年代末的时候，经济发展，到处都是机会，只要努力，赚钱的机会很多，比如这个美奈的大排挡老板，就是越南先富起来的那一批人。
在胡志明，看到了华润置地CapitalLand在那里修建的房地产，看来中国企业已经南下淘金了。

美奈的海边酒店

这次南越旅游的一个主要目的地就是芽庄 (Nha Trang), 是庆和省的省会，也是一个海边的度假胜地。我在芽庄待了一天半，头半天自己租了一辆摩托，开去看了教堂，大佛像，老寺庙和一个叫作Rock的地方，这个Rock，就是海边的一堆石头，但是离市区很近，傍晚在这里可以欣赏海岸边上楼房里的灯光，非常浪漫。晚上还去了一个安静的海滩，路边的小贩卖给我们1.5元人民币一杯的鲜榨甘蔗汁，可以坐在躺椅上聆听海风，看远处城市的灯光倒影在海水中，清风徐来，涛声阵阵，别有一番风味。
第二天去了几乎每个游客都去的4岛一日游，其实就是在4个岛之间转转，只上其中的两个岛，而另外的两个，船不靠岸，只在近处抛锚，游客可以跳下去海里游泳。我也随着大家到海里游泳，带上眼镜，可以看到水底的珊瑚，由于我没有潜水执照，所以不能下潜，只能在表面“远”观一下了。
中饭在船上吃的，吃完饭就是1小时的happy hour,就是船上的导游给大家表演几个歌曲，领着大家唱歌，虽然水平不高，但是我们这船上基本都是年轻人，大家很容易就high起来，导游还伴奏了中国歌曲:你问我爱你有多深，很是亲切。
晚上我们打车去了离市区35公里的机场，从那里我们坐上了飞向胡志明市的飞机，芽庄的机场很小，只有2个候机厅，4个登机口，类似北京的南苑机场的规模。由于飞机很少，当然不会晚点，不到一小时，已经着陆了。

广东来的年轻人用粤语演唱“上海滩”主题歌

美丽海边度假城市芽庄

这次从深圳去香港坐飞机，选择了从深圳蛇口码头坐快船去香港机场，快船整点发船，30分钟可以到达，而且在蛇口清关，3分钟搞定，普通客票260RMB,头等舱290RMB,两个价格到香港如果过境可以退税130HKD现金。当然，如果离蛇口港很远，比如罗湖，还是走路上比较快。
从地图上看，蛇口码头到香港机场其实非常近，但是走陆路加上过关的话最少要1个多小时（我回来的时候坐了香港机场到深圳的小巴，从跨海大桥走的，加上过关，1个多小时，180HKD，包深圳本地送到家。

这是路线图。

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这个101长假去了越南南部的几个城市旅游，先是从香港飞去胡志明市 (Ho Chi Mihn city)，在胡志明参加了著名的Sihn cafe (现在叫The Sihn Tourist)的湄公河 (mekong delta) 2日游，然后回到胡志明，然后坐大巴去了美奈 (Mui Ne，大叻 Da Lat 和 牙庄 Nha Trang) ，从牙庄飞回胡志明，然后飞去香港回到深圳。

这次旅游的亮点是：
1：在胡志明市的夜店Gossip bar (据说是当地年轻人最喜欢的夜店，我感觉比4-5年前北京工体的Vics 和深圳的翡翠明珠规模小一号）
2：美奈的海边渡假村，价格极低，情调一流，比海南三亚性价比高太多
3：胡志明市的最大的大排挡，类似广州的那个海鲜城，不过人密度更大，全部是本地人，极少几个外国人。
4：芽庄夜晚在海边享受1.5元人民币的鲜榨甘蔗汁，听海涛阵阵，清风徐徐。

我去过柬埔寨，越南，泰国和尼泊尔，基本上来说：
柬埔寨类似60年代的中国，很多地方都是土路，路边的房子都是茅草房。
尼泊尔类似70年代的中国，加德满都没有超过7城楼的房子，当然也没有一条高速公路，没有一个电梯。
越南类似80年代中后期的中国，收入比较低，但是贫富差距已经很大，大型的DISCO放着劲爆的乐曲，满大街的年轻人开着摩托，吃着大排挡，憧憬未来，在夜店发泄过剩的精力。
泰国类似00年代的中国，大城市已经非常发达，边远地方还是很落后，大城市里面私家车·任然是身份的象征，林立的商业大厦和公寓楼。

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