Dr. Mark Nan Tu 涂南博士

微博上某大 V说“以租养租”：举例：
（1） 一套厦门1000万的住宅，月租金6000元，土地使用权70年。
（2） 卖掉上面那套住宅，用1000万人民币买5套东京公寓，永久产权，净租金回报率5%，一年租金50万人民币。
（3） 用50万人民币的7.2万租回原来的房产，还余下42.8万，用于日常消。
（4） 日元通胀为零，还能避险人民币。

这样的计算没有任何问题。看上去也很有诱惑力，但是落到实处确极少会有人这么干？为什么呢？
这里用动态投资回报率IRR的计算来解释。
几个假设：
1) 以中国一线城市北京（2018年一套1000万的住宅扣除管理成本和空置率后每月最少到手1.2万元）对比日本一线城市东京
2) 日元对人民币汇率永远不变
3) 本币（人民币和日元在各自的国内）没有通货膨胀

三种假设条件：
　 　 北京 东京
保守 租金年涨幅 10.00% 0.00%
　 房价10年涨幅 70.00% 0.00%
　 　 　 　
中等 租金年涨幅 12.00% 2.00%
　 房价10年涨幅 100.00% 30.00%
　 　 　 　
乐观 租金年涨幅 15.00% 3.00%
　 房价10年涨幅 150.00% 50.00%

　 　 北京 东京 差别
保守 年回报率 7.15% 5.00% 2.15%
中等 年回报率 8.89% 7.53% 1.36%
乐观 年回报率 11.34% 8.92% 2.42%

很多人思考问题：只考虑到现在，没有计算未来的可能性，用存量思维而没有用增量思维。

以上计算都对于租金和房价做了预测，至于两者的涨幅的预测才是这个问题的关键点。是保守，中等，乐观还是其他，就是每个人对于北京和东京未来经济，人口等的思考了。

从宏观大势来看：
21世纪人类会发生的三件大事分别是：
1) 中国的经济高速发展，成为全球最大的经济体。且人均GDP达到发达国家水平。
2) 中国的城市化率与经济水平相匹配，达到80%以上
3) 美国主导的科技大爆炸

以此为背景，在中国：
1） 大城市，特别是人口流入的一线城市的住宅的租金收入每年上涨，且价格同时上涨。这种情况下，租售比低，比如目前一线城市只有1.2% 也是合理的。
2） 人口流入的一线城市，房价每年涨幅10%，房租涨幅10%都是保守的估计。
3） 由于全国人口减少，东京人口增长缓慢，结果就是日本的经济发展缓慢，通货膨胀基本为零，这样的地方，资产升值非常慢，如果要投资，只能靠租金（现金流）。
4） 如果资产足够大（比如超过1个小目标的人民币），而且杠杆率又很高（比如30%以上），可以考虑投资国外（比如日本，或者美国），这样既可以吃到中国的资产增值又可以有充足的现金流。

资产增值和现金流好比鱼和熊掌，很难兼得。现金流好的资产比如国内的店铺，国外，比如日本，美国的房产，资产增值的速度往往很慢。而资产增值的速度很快的中国一线房产，往往都是现金流很差。

周末看了于建嵘先生写的“底层立场”，里面分析了农民工的现状，比如：农民工的养老金问题，农民工返乡创业机会，农民工再培训的问题，提出了一些解决办法，主要主张就是政府必须重视农民工问题，要做得更多，要担负起“政府责任”。我在珠三角地区管理工厂多年，对“农民工”问题有多年切实的感受，也思考过解决方案，这里浅谈一二。

1: 谁是“农民工”？
按照必应百科的定义： “农民工”一词最早是由社会学家张雨林教授1983年提出，是指在本地乡镇企业或进入城镇务工的农业户口人员，农民工是我国特有的城乡二元体制的产物，是我国在特殊的历史时期出现的一个特殊的社会群体。农民工有广义和狭义之分:广义的农民工包括两部分人，一部分是在本地乡镇企业就业的离土不离乡的农村劳动力，一部分是外出进入城镇从事二、三产业的离土又离乡的农村劳动力;狭义的农民工主要是指后一部分人。
如果在搜索引擎里输入“农民工”图片，出来的大多数都是建筑工地的建筑工人。
“农民工”这个词发展到今天，隐含的意思就是在城市社会底层靠出卖体力维持基本生活的贫困人口。所以于建嵘先生写的焦距“农民工”问题的书名叫做“底层立场”。也就是“农民工“就是社会底层。既然是底层，就是弱势群体，既然是弱势群体，政府就必须保护起来。
真是这样吗？
首先：改革开放以来，珠三角地区包括深圳，东莞，广州，佛山等地作为世界制造中心，外来的工作人员剧增，深圳从1978年的一个不足50万人的渔村，变发展成现在上千万人的国际大都市。 如果按照百科的定义，这千万人全部都是“外地务工人员“，由于中国1978年前，绝大多数都是”农村户口“，所以都是“农民工“。
其次：出卖体力的工作就是底层？这个定义值得商榷。中国历史上就把工作分为360行，把人分为三六九等，而在一些知识分子或者文人眼里，出卖体力的工作就是低端工作，出卖体力的人就是底层或者低端人口。这个观点短期内是改不了的，但是社会发展到今天，外科医生，培训讲师算体力工作者吗？如果装修工人日收入300元，而一个办公室文员，日收入150元，哪种人算低端？其实工作其实没有贵贱之分，外企白领就一定比外卖小哥的工作高端吗？或者建筑工人就比大学教授低端？如果外卖小哥的收入是外企白领收入的2倍或者建筑工人收入高于大学教授呢？所以按照工种和收入来区别工作和人都是毫无意义的。
我个人觉得英语的翻译“migrant worker”比较合适，即：外地务工人员。就是出生地和工作地不是一个地方的人。如果按照这个定义，几乎所有珠三角工作的人：公司高级金领，海龟博士，外企CEO，海外侨胞，台湾同胞，老外都是外地务工人员。

2: 农民工群体需要特殊对待吗？
在媒体的众多报道中，农民工群体被描绘成一个不懂为自己争取权利的群体，比如每年春节，就出现“农民工”讨薪的事件，就是“黑心”老板压榨“农民工”，干活不给钱。但是好像没有太多的人关注p2p暴雷后的办公室白领讨薪，外企撤离时白领员工的赔偿方案。
“欠薪”或者“干活不给钱”或者不支付合同”里规定的报酬，当然是不对，但是既然工作不分高低贵贱，也就没有必要特殊对待农民工这个群体，或者叫“外地务工人员”这个群体。违法就按照法律办。

3: 解决农民工养老金的方法是在自愿和自由的前提下，减少政府管制。
关于社保，以深圳为例，目前国家实施的政策是所有企业必须给每一个全职员工购买社保，保费按照本人上一个年度的平均工资收入为基础，个人缴纳缴纳8%，公司缴纳13%或者14%作为养老金。这些钱由公司代扣以后直接缴纳到社保局。累计缴纳15年后，在参保人60岁后，可以享受退休金一直到离世。如果缴纳时间不满15年或者缴纳过程中离开珠三角，可以退保，但是只能取走自己缴纳的8%的部分（相当于零存整取，基本没有利息），公司缴纳的13%或者14%不能取走，只能充公。对，你没听错，充公！
于建嵘先生在书里写到“有调查表明。83.2%的农民工不愿意购买目前推行的要老保险，80%的企业主不赞成为农民工购买养老保险。那么，一项宣称对农民工有利的制度为何反遭农民工的冷遇呢？”
核心就在于上面说的公司缴纳的13%或者14%不能取走，只能充公“充公”。由于珠三角的就业人口流动性很大，一个制造业的厂，每年一线工人的流动率超过50%是常态，而养老金是每个城市自己管理，政府当然是没有任何动力让大家轻易取走已经收上来的养老金。极其困难的养老关系转移，才是农民工不愿意缴纳的主要原因，这一点我在一线的操作中观察到的现象和于先生书上写的一致。
但是我提出的解决方法实际上正好于于先生的相反，不是增加政府的管制或者“领导”，而是减少政府的干预。
在实际工作中操作比较好的解决方案是：
1: 让外地务工人员自愿选择购买，养老保险。
2: 把养老保险，医保，失业保险分开卖，不要搭售。
国家实施了农村医保，到2018年，所有的农村户口的人已经在户口所在地有力农村医保，所以绝大多数农村户口的外地务工人员没有购买当地医保的动力。
如果外地务工人员自愿不买社保，可以通过签订自愿放弃的协议，不购买社保，而公司也无需为其购买社保。
目前的制度下，社保局是不认自愿放弃的协议的，如果外地务工人员离职以后投诉雇主，那么不管当时是否自愿，是否有自愿放弃协议，雇主都将面临高额罚款。
既然农民工不愿意，企业也不愿意，政府没有必要强迫双方执行。
有的人会说：企业不给员工买社保，能省钱，当然能省就省。没错，企业的钱也不是天上掉下来的，在众多制造业利润只有几个百分点的情况下，节省成本是每个企业家必须做的。
还有人会说：企业为了节省成本，会强迫员工“自愿”放弃。没有操作过的人就喜欢多虑。在一个自由竞争，自由迁移的劳动力市场，每个人自己内心都有一杆秤。如果自己的到手收入低于市场价，或者福利低于市场价，或者性价比：劳动收入比不合适，员工自然会离职，跳槽。所以政府要做的只是保障劳动力市场的公平和公正，无需制定一个规则干预市场或者由于一个规则的出现要另外一个规则来堵上漏洞，比如各地的最低工资早已低于实际到手收入，而各地每年提升最低工资的实际作用只有提高社保的基准。
上面两点建议实施起来都非常困难。基本不可能实现。原因非常简单：每一条都会损害政府的利益，不管是分开缴纳退休，医保等带来的额外工作，还是允许员工自由参保后带来的参保人数必然急剧减少，导致社保金的急剧减少，政府都没有任何动力允许这样的操作。特别是作为一个增加罚款收入的方法，强迫购买员工，企业都不愿意都买的社保，也是一个创收的好方法。

4: 三六九等的农民工。
农民工也不全是工作辛苦，收入低廉的“底层”。
我在北京管理过一个外企，在亦庄经济开发区。我们企业雇佣了不少本地人，由于历史上亦庄是农村户口，所以本地人都是农民工。但是由于靠近北京，这些年开发区拆迁，给本地人带来了丰厚的补偿金，我们公司就有几个年轻农民工开着宝马车上下班的。这些人家里的财富早就可以无忧无虑的吃喝玩乐一辈子，由于家里老人认为在外企工作有面子，而且白天有个地方有人管起来总比在家吃喝玩乐强，所以还是来上班。这些人的财富远比公司高管多，但是依然干着一线的体力活。
由于这些年的人力成本急剧上涨，我在东莞管理的工厂的农民工呈现出：年龄越来越大，收入越来越高的趋势，现在一线的普通工人的月到手收入超过了5000元，而且必须包吃包住，稍微有一些技术的员工都超过7000元。比很多大学毕业的办公室白领都高。
而且这些年的经济发展，很多工厂的工作环境早已实现了夏天有空调，车间窗明几净的工作环境，并不比办公室差。
我们公司目前1/3的一线工人开车上下班，1/10的人在老家县城买了商品房，所有的人在老家都有宅基地，上面都修建了大“别墅”。
这样描述，是不是和传统“农民工”的形象大相径庭呢？

总体来说：
1. “农民工”不再是工作辛苦，工资低，受委屈的底层群体。
2. 如果较真，用“外地务工人员“比较好。
3. 最好让“农民工”这个词彻底退出历史舞台。
4. 工作没有高低贵贱，工作群体没有等级之分。
5. 只要自愿，自由，劳动力市场会自己解决公平的问题。
6. 解决外地人的养老保险的方式不是政府加强管理，反而是减少政府的管制。

遵循自愿，自由的原则，让“农民工”群体自己选择想要的人生，让“外地人”自己处理自己的钱。

1. 每个公司应该有自己的底线
2. 员工的利益有时候会和公司的冲突
3. 在不触及底线的情况下，一定要让员工占金钱上的便宜

1: 每个公司应该有自己的底线
至少是能写到纸上的，比如谷歌公司的“不作恶”。有的公司的口号是“科技改变人类”就显得很虚。不管如何，每个公司都会有自己的底线，有时候就是创始人的个性，甚至是家教决定的。

2: 员工的利益有时候会和公司的冲突
员工的目标就是用最少的付出（时间，体力和脑力）获得最大的回报（总收入和好处）。
公司的目标就是用最少的付出（金钱）获得最大的回报（员工的付出）。
这是两个正好矛盾的目标，那么在执行的过程中，必然有很多情况下，两个目标发生冲突。
而管理者要做的就是平衡好这两个目标。

3: 在不触及底线的情况下，一定要让员工占金钱上的便宜
我一直认为，公司就是为了某个商业目的而组织一群人在一起的临时性组织。绝大多数情况下，公司唯一的存在的目的就是为了股东赚钱，在这个前提下，任何能用钱处理掉的问题都是小问题。
我们公司实行绩效工资，有的时候有的绩效考核的指标会有不清楚的地方，比如产品的质量不合格的原因，有的时候没有那么清楚，这个时候，我通常是先执行绩效考核，遇到问题，慢慢完善，如果遇到由于标准不清晰，而员工的利益受到损失的情况，我一向执行的是：让员工占金钱上的便宜，然后完善标准。
这样做的好处很多：
A：很多事情可以先做再慢慢完善，摸着石头过河，员工知道摸的过程中，他们的利益不会受到损害，所以也就积极的参与。
B：员工知道公司会在不触及底线的情况下，尽量让员工占到金钱的便宜，也就是公司永远不欠员工的人情，金钱等，所以没有任何怨言和理由做不利于公司的事情。