Dr. Mark Nan Tu 涂南博士

我是在西安读的大学，西安夏天很热，那时候西瓜都是在露天西瓜摊上面摆着卖的。

吃西瓜，当然要挑红的，甜的。如果买一个西瓜，没办法看里面，如何挑选呢？

1:西瓜摊的老板都会摆上一两块切开的西瓜，让顾客看到里面通红的西瓜。
2:很多人只买一块吃完，西瓜皮就丢在傍边的竹篓子里面。

我在同学中是小有名气的挑西瓜高手，只要我去挑，基本上都能挑到红的，甜的西瓜。

其实我根本没有挑西瓜的本事。我的方法非常简单：那就是利用概率。办法是：
1: 看竹篓子里面的西瓜皮
2: 看正吃瓜群众手上的西瓜
只要这两个地方的西瓜是红的，那么在卖的西瓜是红的几率就很大。红基本等于甜。
这时候我就可以拿着西瓜拍来拍去，炫耀一下挑瓜技巧，最后挑一个长得帅的，又大又园的西瓜。

其实，投资也是一样。
1: 在一个信息公开的市场，永远不要认为你比别人都能找到更好的投资。
2: 只有满地是红色西瓜皮的时候（傻瓜都能赚钱的时候），你才能赚钱。

看了新加坡南洋理工大学商学院副院长的人民币对内贬值，对外升值的文章，有些感慨，他举的05年100万美元买中国房地产，现在卖出，由于房地产价格攀升2.5倍，人民币对美元攀升25%，所以投资回报率为2.5*1.25,再加上利用银行5%的利率，而只要首付30%的杠杆，回报率在500%以上的比比皆是。也就是说，如果你05年卖掉美国百万美元的房子，来中国，换成人民币，在北上广深，按首付30% （825万RMB），买入价值2400万RMB的房子，现在房子超过是5000万市场价，如果卖掉，还给银行1500万，手上现金3500万，换回美元，大约是500万美元。 乌拉， 5年之内，美元计价的回报率为500%。

但是。。。

现在手上拿着5000万RMB的资产，欠银行1500万，如果想退休安度晚年如何办？

如果退休就是现金流和资产保值的问题，而不是拿资产再去冒险增值的问题。我提出一个方法，那就是卖掉所有中国资产，换成美元，拿去美国购买motel或者公寓楼之类，然后出租，在美国安度晚年。

理由：
1：中国的资产价格很高，泡沫严重，未来涨跌谁都不知道，但是不再大幅上涨的机会很大。
2：美国地产06年以来连续走低，随着经济好转，未来资产再下跌的可能性较小。
3：美国地产出租回报率大约为7%（这里面很多人写了各种书，教你如何提高回报率，for example: buy at auction, buy fix upper,等等）

再用上面那个例子：
500万美元现金拿去美国，购买2000万美元的地产 （走公司商业贷款的办法，首付20-30%），出租按7% cash on cash 回报，每年有35万美元的现金流入账，还掌控2000万美元的资产，如果地产每年上涨2%，也有40万美元的未来回报。

如果还待在中国，不卖房产，手持5000万中国的地产并出租，还有1500万债务，由于租售比只有2-3%，而银行贷款却是4-5%，我估计不仅每月没有任何收入（现在手上持有3000万RMB房产，却感觉穷得叮当的人大有人在）。 每月还要往这个无底洞里面投入数万RMB以上来支付银行贷款，未来中国房地产如果不暴涨（每年10%以上），这个投资对于即将退休的人来说显然不合适。

其他的投资渠道，比如黄金，美国股票，等等等等，都有一定的风险，美国的motel,公寓楼风险相对低，只要自己勤奋一点（就是自己参与管理，收租，维修等）既可以操作，非常适合想退休养老的中国人。

以上的这个方案对于即将退休或者想投资移民的人来说比较合适，而对于没有到退休养老的阶段，还想让自己的资产去冒险而希望赚取更大的（大于7%）的回报，而且有能力抵抗资产大幅缩水的人不一定合适。

这几年不少人在中国买房子赚了不少钱，ok,赚了很多钱，我也随大流在不知不觉中收了国家发的大红包，这几年我也投了股票，投了别人的公司，都赔了，也投了自己的生意，赚了，对于我自己的这些论的投资经历，我结论是：尽量投资自己能看得见，摸得着，而且可控的东西，不管是房地产，生意还是股票。

相比投资中国的房子和自己的生意，我发现，房子还是风险太大，随着年龄的增加和抗风险能力的降低，我越来越清晰的感觉房地产只是一个保值的工具，抗通胀的方法，而不是投资，房地产开发商除外，那是他们自己的生意。而投资自己的生意，自己可以控制，也就是说，你是直接可以影响到回报率的人，一定要相信，这个世界上没有人比你自己更关心你的钱。

凭自己一点点经验，选择投资的渠道，我的排序是：自己的生意，看得见，摸得着的中国的房子，外地的中国的房子，美国等发达国家成熟市场的房地产，美国等发达国家成熟市场的基金，美国等发达国家成熟市场的单个股票，贵重金素，别人（你可以参与管理但不是大股东）的还没有上市的公司，中国的基金，最后才是中国的个股。按照这个顺序排列。

在投资的过程中，最重要的是控制, 投资有风险，但是没有控制的投资就是赌博，而赌博的结果大家都清楚。

这几年不少人在中国买房子赚了不少钱，ok,赚了很多钱，我也随大流在不知不觉中收了国家发的大红包，这几年我也投了股票，投了别人的公司，都赔了，也投了自己的生意，赚了，对于我自己的这些论的投资经历，我结论是：尽量投资自己能看得见，摸得着，而且可控的东西，不管是房地产，生意还是股票。

相比投资中国的房子和自己的生意，我发现，房子还是风险太大，随着年龄的增加和抗风险能力的降低，我越来越清晰的感觉房地产只是一个保值的工具，抗通胀的方法，而不是投资，房地产开发商除外，那是他们自己的生意。而投资自己的生意，自己可以控制，也就是说，你是直接可以影响到回报率的人，一定要相信，这个世界上没有人比你自己更关心你的钱。

凭自己一点点经验，选择投资的渠道，我的排序是：自己的生意，看得见，摸得着的中国的房子，外地的中国的房子，美国等发达国家成熟市场的房地产，美国等发达国家成熟市场的基金，美国等发达国家成熟市场的单个股票，贵重金素，别人（你可以参与管理但不是大股东）的还没有上市的公司，中国的基金，最后才是中国的个股。按照这个顺序排列。

在投资的过程中，最重要的是控制, 投资有风险，但是没有控制的投资就是赌博，而赌博的结果大家都清楚。

必须分清楚自住和投资
去房屋中介问，他们会问你：投资还是自住？其实对他们没啥影响，反正都是赚佣金。但是对你买房影响很大。
自己住的房子与房价上涨，下跌没有啥关系，自己要住在里面，是个人总要有地方住。深圳07年房子价格暴涨的时候，有的人能把自己住的房子卖掉，搬到旅馆去住，赌房子价格近期会下跌，这种赌博不容易玩。有的人能在租来的房子里面住一辈子。这些都是牛人。什么保值啦，什么回报率啦，自住的房子都不用算。赶在一个房价下跌的时候买入，然后自己住着，也不用去算啥纸上富贵。北京的房子就是10万一平，你的房子值1500万，又能如何？除非你搬到其他国家去住，国内估计都不行，北京房子10万一平的时候，估计二三级城市也会有3，4万一平。所以只有自住以外的投资的房子需要来计算回报率。

中国房地产是投机不是投资
投资要算回报率，目前北京价格100万的房子每年出租，刨去1个月空置，1个月中介佣金，物业费，维修费等，能收回来3万就已经很好，那么全款买断，回报率就是3%, 而银行贷款的利率是6%左右，就是说如果首付30%的话，付出30万，每个月的租金不能打平银行贷款，所以这个房子就需要不停地投入才能养着。作为投资，绝对是个错误的投资。为啥还有很多人要买房呢，只有一个解释：投机啊。
而且中国的房地产只能通过投机赚钱，上面的计算说得很清楚，买房子是错误的投资，但是如果买卖时机很好，投机肯定是可以赚钱的。什么是机会好呢？就是06年以前买的房子，或者08年底到09年初买的房子，只要不是07年中到08年中买的，现在来看都赚到了，至少是纸面上赚到。那时候房价比现在低。

上去一定会下来
美国04，05年房地产火爆的时候有人在高速路边的广告牌上打广告，We buy houses. 06年一过房地产价格开始下降，一直到今年还没到底。北京07年街上买红薯的都在讨论买股票和房产，07年底开始，股票，房产开始下落，北京房产掉下20%，而从09年3月开始上涨，北京地产已经达到甚至涨过07年最高的时候，就是说房屋升值，已经使买房人赚到钱了，但是如果不卖就不能变现。啥时候卖呢，人见人智，但有一点肯定，那就是上去肯定要下来，这一轮上涨啥时候结束，谁也不清楚，也许是今年第四季度，也许是明年初，也许明年底，无人知道，但是肯定会结束，然后就是一个回落，长期持有，靠出租赚钱上面已经说明，不行，所以要赶在这次下跌以前出货。

中国的情况与国外没有什么可比性
什么北京将来成为东京，巴黎，纽约等，所以房价也要向那里看齐，可能吧，但是看齐是个啥时候呢？10年20年，不知道啊。还有中国的人口红利，城市化进程等等，国外没有，但是发达国家也没有70年土地使用权的概念，中国的房价主要是政府和政策推动的涨跌，银行只有国有这些都是国外少见的，所以中国的房价的走向和美国等国没有啥可比性。美国房地产的buy and hold, 恐怕在中国不能实施。

我曾经站在创业公司和投资人的立场都想过问题，虽然经验十分有限，但是觉得基本上就是以下三点：
能够挣钱和可持续的模式，一段时间的经营历史来证明和强有力的执行团队这三件东西中的两件就可以找到投资。当然三件都有就更好，如果只有一件或一件没有，就很难或几乎不可能找到投资。

这个关系听起来好比婚姻：性，钱和孩子，如果三件都有，婚姻非常幸福，如果只有两件，婚姻可以维系，如果只有一件，离婚就是结局，如果一件没有，还在一起干嘛？

2007年6月北京某开盘房产

最近在网上有关于房地产的大幅报道：房价涨幅很大的城市比如深圳的成交量下降。整个房市里面观望的人增加了，出钱的减少，房子不好卖了。其实我自己也感到这个变化。我在北京用过的一个房地产中介开始在街头巷尾推销他们的二手房，然后是一个我看过的新盘的销售人员3番5次打电话来，让我去看他们开的新楼盘。这个局面与3个月以前皆然不同，3个月以前是新盘开盘马上抢购，二手房一上市就被买家追捧，几个买家抢购。看来真的是新房，二手房不好卖了。

11月14日国家统计局发布的最新调查显示，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5％，涨幅比上月高0.6个百分点；再创2006年以来的新高。而10月份新建商品住房销售价格同比涨幅较高的城市有，宁波19.1%、乌鲁木齐18.5%、北京17.8%、北海 17.7%和深圳16.8%等；即使是，二手房10月份70个大中城市住房销售价格也同比上涨8.7%，涨幅比9月份高1.1个百分点；环比上涨 1.4%，涨幅比9月份低0.2个百分点。二手住房销售价格同比涨幅较高的城市有，深圳21.1%、宁波15.6%、乌鲁木齐13.5%和北京11.7%。

所谓房价上涨，交易量下降。大有有价无市的情况，这样有可能持续下去吗？

房地产的投资客的中分为三种：一种是短期投机者，买到之后就立即转手套利；第二种，也是绝大多数，属于投资保值型，会长期持有；第三种就是机构投资者，例如基金和外资等。  对于资金充足的投资客，短时间的房价停滞或者交易量下降，政策变化等等，完全不会影响投资的心态，还是有钱的继续投，而且我认为目前观望情绪，对于而投资保值型，而又资金充足的正是出手买入的好时机。国家的各种政策只能打击的是短炒者（比如5.5%的交易税），国家新出台的第二套房的政策打击的是完全依靠贷款的买房者，而不会影响到资金较为充足的购房者。相反我一直认为只要国家干预，交易成本增加，肯定是羊毛出在羊身上，导致房价上涨，只要有双轨制，就有官倒，只要有高额关税，就有走私，只要有外汇控制，就有黑市，只要交易成本上升，就会房价上涨。，国家的各种干预会增加交易成本而使房价上涨，投资者少赚，买房多付，国家赚大头。而房价不会有什么变化，或者说房价还是会上涨。

在房地产市场里，没人知道房产要涨多少，也没人知道什么时候涨什么时候跌。
我一直认为房价在中国是个牛市，长远来看：
1: 经济的继续发展（可支配的钱上涨）
2  农村人口进城。
3：人们币升值预期使得外资继续流入

从去年开始的这一轮房价大涨，也许有一些泡沫，也可能有一段时期的停滞，还可能有短期的微跌，但是房产是一个长期的保值型的投资，只要有这个心态，完全不需要考虑近期的各种市场反应和国家政策。投资房产，10年内必定带来很好的回报。

上个周末，我去了广州和深圳，广州是办公事，深圳是看望朋友。

先到的广州，雷阵雨，周五一到就开始工作，周五和周六两天都工作到晚上一点，好在住的酒店就在办公室的边上，只是周五晚上和投资人吃饭的时候，去了白天鹅 宾馆边上的露天餐厅， 晚上930以后到的，正好电梯间音乐停了，安静下来，可以看到夜色下的珠江，对面的高楼里面点点灯火，映照在江里，分外妖娆。一艘艘灯火通明的游船，在缓 缓的江水里滑过，岸边的射灯在夜空中交叉，此情此景，比我去年底在广州珠江夜游的时候还要浪漫。

本来第二天晚上计划去著名的B-boss酒吧考察，但是工作还没干完，只好吃完饭后，继续干活，周日事情比较少，下午去了上次在广州买“仿”阿马 尼西服的那个商店（就在广州花园酒店后面一条街上），本来想买一些夏天穿得T-shirt. 发现有一家墨镜点，卖各种名牌墨镜，老板拍着胸脯说：我这里的都是真的名牌，只是没有作最后一道打标签的工序，墨镜看上去质量很好，Hugo Boss的经典aviator设计的墨镜大约500RMB, 但是没有ray-ban, 其他的东西我都没有兴趣，而且行李比较重，没有买任何东西。

办完广州的事，我去广州东站，坐D字头的广深列车来到深圳，这趟列车的票价(80元)比普通的列车（68元）贵，这就是大提速以后的所谓子弹头列 车，里面的座位类是飞机上的设计，全部封闭，内有空调，而且行使的噪音很低，使得乘坐非常舒服，我看了车上的速度显示，最高的时速是202公里/小时，一 般的速度是150公里/小时左右，广州到深圳时间是52分钟。

在深圳，我见到了很多朋友，有海龟网新老朋友，也有以前认识的朋友，我在深圳的朋友的工厂又比以前有了很大变化，招了不少新的大学生，都是名校的（我的这个朋友有名校情节），订单不断，工人周日还在加班加点的干活，工厂一派新新向荣的景象。

这次深圳之旅最大的震撼是看到几个朋友都住在1000万RMB的豪宅里，由于深圳的房价在去年一年上涨1-2倍，所以很多人以不留神便成为了千万富翁。

我的一个朋友两年前在华侨城买下一套价值300万的公寓，由于价格暴涨，3个月前出售得700万RMB现金，其实他的首付只有100万现金，大约 两年内，他的100万赚了500万的现金，朋友拍出400万作为首付，买下一套800万的别墅，最近3个月上涨，有人要出1000万买他的房子，余下的 钱，65万买下一辆陆虎, 其他的钱投入股市。

在深圳聚会的饭桌上，大家都兴奋地谈论着疯涨的房价和股市和中国的各种机会，品尝着资本流动过剩所带来的盛宴。

按照每次的惯例，在朋友的工厂，办一个小的培训，这些名牌大学的学生经历者和我当年一样的困惑和希望，我当然是好好解答所有提出的问题，有的问题 作出两种不同的解答，一种是现在大学里普遍教育的那种，一种是经历过现实社会以后总结出来的那种。希望年老的时候还能够和年轻人在一起，互相取长补短

本来定的深圳回北京的飞机是晚上8点，结果深圳下起暴雨，飞机不能降落，改降广州，所以等飞机来到深圳，已经晚点3个小时，最后飞机晚上11点起飞，到达北京是凌晨2点。

回家的车上，看着这个钢筋混泥土铸成的城市进入梦乡，一切都显得非常安静，偶尔有几辆轿车从身边驶过，明天天一亮，整个巨大的能量将有释放出来， 在停车场般的环路上，在熙熙攘攘的商店里，在现代化的写字楼里，人们在努力实现各种梦想，中国这条超级大船便在成千上万的人的推动下，奋勇向前。

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课间休息的时候不要忘记看美女哟。

签名：男人的人生就是要赚大钱娶美女