Dr. Mark Nan Tu 涂南博士

有个朋友从澳大利亚回国已经10多年了，拥有澳洲身份，经过多年的打拼，在澳洲悉尼和深圳都有房产投资，子女已经成年，自己和先生在深圳有自己的事业。考虑在10年后退休，在悉尼和粤港澳大湾区两边养老。自己最近也有了深圳的首房首贷的资格。

她最近卖掉了一套澳洲的房子，手上有一笔现金，正在考虑是在悉尼还是在粤港澳大湾区再买一套。

悉尼是澳大利亚最大的城市，近几十年人口一直在稳步增长，房产涨幅预期在发达国家算不错的，但是相比深圳，由于超量的人口流入，经济活跃程度，周边人口和经济的支撑，未来的涨幅预期只能算一般，当然不如深圳。

在其他条件基本一致的情况下，悉尼的租金高，扣除房产税甚至管理成本，到手还能达到3%左右，几乎可以打平贷款，也就是可以长时间持有。而深圳只有1.5%，完全打不平贷款，需要不断的给贷款输血。

综合来看：

1: 从投资回报率来计算，未来十年甚者更长，买深圳的房子几乎可以肯定回报率大于悉尼。

2: 但由于深圳的租金实在太低，在持有期间，需要有其他资金来源，不断给房产输血，等待房价上涨。

3: 由于她两地都有多套资产，投资就不单单是回报率那么简单，总体来看还要考虑未来的理财计划。

比较好的方式是：

1: 在悉尼和深圳两边都各买一套，悉尼那边以租养贷，深圳这边，靠自己事业强大的现金流垫补一些，等待涨幅。在一轮涨幅以后，再抵押，贷出现金。

2: 深圳的首房首贷的资格基本就是国家发放给普通人的大红包，绝对不能放弃。而且她现金流充裕，当然要尽现金流允许的前提下买最大的房子。

3: 另外：香港和澳洲相比优势不大，但和深圳相比，逊于深圳，还要考虑开辟新的战场的启动成本，考虑到她的投资时长大约为10年，当然不如坚定不移的投资悉尼和深圳即可。

留学是人生的一次重要投资。 20-30年前，中国很穷，去西方发达国家留学很贵，所以留学生几乎全部是靠自己筹集资金，也就是留学的时候除了读书，更主要的事情是筹集学费和生活费，留学的过程中既要完成学业，还要赚钱养活自己，甚者还要多赚钱寄给在国内的家人。

最近10年，国人富裕了，留学的目的各不一样，有的是镀金，有的干脆是国内考不上大学，去海外混个文凭，留学生也展现出来低龄化的趋势。很多人留学完全是靠国内父母寄钱。即使学成归国，很多人的工作起薪和留学的花费相比根本微不足道，也就是投资孩子留学是一项完全亏本买卖。

如何处理好：

1: 留学的资金有来源。

2: 留学的资金的保值增值。

3: 留学回国后工作的地点的婚房问题。

4: 留学回国后的责任和义务问题。

这里有三个案例。

A：

小王是广西某地级市官员的孩子，家庭在当地是富裕阶层。他成绩一般，就没有走高考道路，而是通过中介在2009年去美国加州的一所还不错的公立大学攻读本科学位，先读了一年预科提高英语，然后又花了5年时间，前后共6年完成了学业，这6年中，学费生活费等，共计花费家庭200万人民币，2014年秋天回国，在深圳的某外企找到一份工作，起薪1万元。到2019年，工资已经上涨到2万，有车无房，自己的工资基本月光。而立之年，谈了个女朋友，准备结婚，小两口看上一套1000万的3房2厅的二手学区房，小王要父母再出400万（30%首付，外加税费加装修等）。小王自己很努力上进，学业按时完成，回国后的工作也还可以，但是短短10年，家里就要花费600万支付留学和婚房的费用，对于一个广西地级市的家的富裕家庭，也是一个天文数字，好在小王是家里的独子，父母决定把一辈子的积蓄和积攒下来的房产全部拿出来了，给来小王，只在本地留下一套小房子，供自己退休养老。每当说到10年留学和结婚要花费父母一辈子的积蓄，小王心中充满了沮丧。

B：

小李是北京土著，2007年，小李高考考上了北京的一所985大学，2011年大学毕业后，花了一年在家准备托福，次年去了美国宾夕法尼亚的一所大学攻读硕士，前后2年，开始的第一年小李的学费和生活费全部是家里提供。小李自己也很上进，很快适应了留学的生活， 硕士的第2年在学校找到助研的工作，免除了学费，还可以得到一些生活费，2年学习期间，只有第一年的学费和生活费，完全靠家里提供，留学期间花费了家里30万。2014年秋季回国以后，在北京的一个外企工作，月薪2万起，到2019年，月薪已经到了3万。2016年，谈婚论嫁，由于父母双方的单位都各分了一套三环内的小房子，所以卖掉了一套市区的老破小房子，拿到近200万作为首付，买了一套2016年的时候700万市值的100多平方米的市区学区房，结婚生孩子，到2019年，这套房子市值1100万。小李这12年的学习，留学，工作，结婚生子，共花费父母30万元。加上房子的首付200万，但房价上涨了400万。

C：

小张是深圳土著，90年代末，父母从内地南下深圳，在这里打拼了近30年。小张2007年考入北京的一所985大学，2011年毕业，去美国留学，父母把在深圳的一套房子抵押给了银行，消费贷款，共贷款了60万，10年期，利率6%，月供约6000元，父母支付月供。小张2年留学，全部的费用都是父母支持，共花费父母60万元，2013年毕业，回到深圳，找了一份工作，月薪2万，2019年，月薪已经到了3万，回国以后，小张开始支付消费贷款的月供。2018年，小张要结婚，父母把这套房子再次抵押，这套房子已经从2011年的100万涨到2019年的900万，还掉还余下的30万消费贷，小张获得了600万的资金，自己再贷款，买下了1000万的学区房，其中600万的抵押贷款（首付）月供3.8万，父母支付，房贷400万，月供2万，小张支付。小张这12年的学习，留学，工作，结婚，父母从口袋里掏出的钱一分都没有，只是支付了银行的利息，而家庭的净资产（资产室900+1000 = 1900万，贷款是1000万，净资产900万）不但没有下降，反而大幅度上涨（从2011年的100万涨到了2019年的900万）。小张家里越来越富裕。

结论：

1: 留学是一个成本极高的奢侈品，需要提前计划。

2: 留学，特别是出国读本科是一项投资回报率很低的行为。

3: 国内完成本科，而去国外读2年的硕士，从时间和金钱的投资回报率看，高于出国读本科。

4: 有留学计划的家庭，最好把留学的资金先放在国内的一线城市，比如落户很容易的深圳，买下房产，然后把房产抵押给银行，获得资金，用这笔资金供孩子在海外读书

5: 等几年后孩子毕业回国，把有贷款的房产给孩子作为婚房。

这样既可以获得利息很低的贷款，又享受了国内房价上涨的红利，还一举解决了孩子毕业后婚房的问题，甚者还能保证孩子未来要努力工作还贷款。

具体做法是：

1: 在孩子留学计划实施前4，5年，比如刚进大学的时候，父母一方落户深圳（或者其他一线或强二线城市，在子女毕业后将要工作的城市）。

2: 把留学的资金买入这里的房产。支付首付，尽量贷款买。

3: 孩子留学期间，等候增值，在此过程中，需要留学的资金的话，把房子二次抵押，把增值部分抵押给银行，出资金。

4: 这部分抵押出来的资金供孩子在国外读书。父母支付月供。

5: 孩子毕业后回国，大概率事件就是房子的增值部分远超孩子留学的费用，这样资产不会缩水。

6: 回国几年后，孩子必然结婚，房子就是孩子未来结婚的婚房，或者可以再次抵押出首付，甚者还可以卖掉出首付。

按照胡润百富榜，2018年财富总额在20亿的人在中国可以排名进入前1800名。这些人都是上市企业的股东，按照股份的占比和股票的价格，算出身价。这张表里说的都是明面上的财富，不公开的财富是不算的。

我身边的富人都是白手起家，一点一点积累财富，如果把个人财富10倍为一个阶层区分，可以看看他们通往各个不同阶层的道路。

1: 10亿以上。 都是创业成功的大老板比如上市公司的股东。无论公司多大，在没有上市或者卖掉以前，是很难估计个人资产的，而且是纸面财富，无法变现。公司上市，股份就有了定价，可以交易，再过一些年，股票解禁，通过出售交换质押股票的方式。持有一些现金或者其他公司的股份。从创业到公司上市到股票解禁的路可能很长，通常都是赶上趋势的红利。比如90年代沿海地区开厂做外贸以及后来的转型做自主品牌，后来的互联网和移动互联网等等。

2: 1亿以上。我身边时没有单靠工资收入能创造这么多财富的。这里的人的财富主要是靠投资，就是利用别人的钱，比如银行的贷款或者投资者的钱，赶上一两次资产的上涨周期。08年后，中国货币超发，信贷爆炸，在信贷规模的推动下一线城市的房价节节上升，10年翻上涨最少5倍，使用杠杆后的投资回报率远超股神巴菲特。无论通过什么途径赚到的第一桶金，比如海归金领，独角兽企业的前50名员工，早年的外贸小老板，如果进行投资，赶上这次资产的升幅，资产即可过亿。但再往上走，就会遇到信贷，限购等诸多的问题，也就是职业房地产·投资人的资产超过1亿以后，再往上走就很困难。要到上一个阶层，比如突破10亿，看来看去只有上市公司创始人这一条路。这些年来公开市场操作股票的回报是很低的，我身边没有炒股能到这个级别。有的人据说炒比特币发财，但都是和佛主一样，谁都听说过，谁都没见过。

3: 1千万以上。这里的人就很多了。主要有小老板，金领，小规模职业投资人，其实都不用太专注，有的几乎在不知不觉的前提下就达到了这个财富规模，比如一线几套房的金领，小型投资基金经理，甚至城市城中村的拆迁户等等。这些人一个主要的特点就是几乎所有的人都在一线或者强二线城市。也就是他们的财富主要得益于城市的发展红利。比如外来人口和资金的购买力，高薪的机会，快速流动的信息等等。
我身边的人主要集中在这个区域。观察时间长了，就会发现到达这个层次其实不难，但绝大多数人在这个阶层被卡住，无法上升到1个亿资产，总结经验：主要问题就是不能专注，他们会不断的尝试新的财富增长方法，而不是在自己已经尝试过并确认能·赚的地方下到足够的功夫。这就像一个业余的运动员去参加比赛，刚开始能取得一些名次，但只要和专业的运动员一比就知道差距有多大。一个人要从1千万到1个亿，必须要专业化。就是找到一条适合于自己的赚钱的道路，无论是高薪的金领，职业投资人，还是小公司老板，要做的就是不断的打磨现有的赚钱利器，不断的重复，不断的优化，凭借超过业余选手一点的的回报率，坚持10年以上，依靠复利带来的财富也许可以上去一个阶层。

4: 1百万以上。有点个人资产的城里人基本都是这个阶层。有一份工作，不折腾，省下一些钱买入可以增值的资产，坚持几年，资产过百万是非常容易的。
这些人的主要特点就是都是在城市里面，在一线的一套老破小房最少也有300万。而在三线可以到100万，但无论如何，只有把资金投入城市，才能享受财富的增长，城市越发达，资产越大。任何远离城市，或者没有资产只有现金的都在下一个阶层。

5: 10万以上。大量的农民工和城市贫民处于这个阶层。最大的特点就是手上全是现金，但是没有银行认可的资产，也没有什么信用。所有的钱吃光用光或者省吃俭用后又胡乱借钱给别人。最近5年，人工费用跳跃式上涨。只要努力工作，一线城市一个月可以到手可以达到6000元以上，有的更高。很多的工作是包吃包住的，也就是这6000元绝大部分是可以用于投资的。6000元月供大约可以撬动100万的资产，只要坚持投资几年，不浪费钱，资产可以过百万。
这个阶层的人要上一个阶层实际上要改变的主要是思路。要尽量避免以下这些陷阱：
A：花几十万回老家修宅基地上的老宅子（一年最多春节回去几天）。要知道这几十万可是出来省吃俭用打工数年节省下来的。投到老家的房子里，就算完全打水漂了。
B：赌博。如麻将，大量浪费工余时间。其实拿出打麻将的功夫和努力，随便干啥都能赚不少钱。
C：买彩票。花大量的钱购买概率极低的彩票。其实也是赌博的一种。
D：不交社保，没有退休金和基本医保。注意这里都是自己不交的，认为浪费钱。或者一旦离职，马上退保。这就导致了没有养老保险和基本医保，未来要给自己留一大笔钱养老。而自己存钱的速度远远赶不上通货膨胀。
E：借钱给亲朋好友做生意。思维还是一种熟人社会，只相信熟人，不相信合同和法律。借给熟人的钱基本都是肉包子打狗一去不回。话说回来，都是一个村里的人，你要意思去要钱？

中国正在从发展中国家步入初级发达国家。
未来的趋势是：
1: 劳动力成本迅速上涨。
2: 信贷爆炸带来的资产价格飞涨。超发的货币主要通过信贷进入资产市场，而没有进入实物市场，这就是资产价格飙升，而通货膨胀不明显的原因。
3: 城市化进行到下半段，就是大城市化。未来20年，中国只有不多的地区（比如20个中心城市）将继续吸引未来人口的流入。
在劳动力价格迅速上升的今天，体力劳动和脑力劳动的收入差别越来越小，一个维修工人月收入超过一流大学教授并不新鲜。但要靠工资致富是绝对不可能的，试想要通过工资存下1千万人民币的难度，好比中彩票大奖一样困难，即使可以存那么多，在存钱的过程中。，通货膨胀将把购买力稀释掉。

要想富裕：
1: 必须进入城市，城市越发达越好，最好是一线城市。这里有高薪的·就业机会，有各种投资渠道，有千奇百怪的人和他们的需求，有世界各地来到资金和信息。
2: 必须把所有投资投入到城市，享受城市发展的红利。
3: 必须迅速搞清楚投资和消费的区别，比如回老家修宅基地就是完全的消费，一个3毛钱的垃圾袋都省的人会毫不迟疑的浪费30万修老家的房子，这种心态，赚多少钱都会消失。
4: 必须投资。现在是一个财产性收入远大于工资收入的年代。工资的上涨永远跟不上资产价格的飙升。
5: 必须专注，无论是什么途径，都必须不断的精进。变成世界级的专业选手。
6: 必须利用杠杆，在信贷超发，资产价格飞涨的年代，只有通过信贷买入资产，再通过升值后资产取得更多的信贷，来回往复，才是资产指数级别上涨的唯一渠道。也是阶层跃升的唯一方法。

美国的房子是永久产权，所有的中国人都这么说。绝大部分美国人也这么说。
中国的房子不是永久产权，所有的美国人都这么认为，绝大部分中国人也这么说。

错！

假设你在书店买了一本100元到书回家。当然你有拥有了这本书的永久产权。你想咋办就咋办，上面乱画也行，放到书架上摆放起来也行。而且无论放多久，你都拥有这本书。
但是如果每年还要收你1元钱，即评估价格的1%，不交就这本书必须交还给书店。这还是永久产权吗？

在美国，你拥有房子以后，每年必须向地方政府缴纳property tax （房产税）。它是地方政府财政收入的主要来源。占2007年的美国地方政府收入的30.1%。美国政府规定房产税支出要主要用于当地的公共服务，包括消防、治安、道路交通、教育、环境改善等一系列内容。

房产税的税基是按照房地产评估值，缴纳比例每个州每年都不一样。对于房产税怎么征收，不同的州有不同的规定，有的按季度交，有的按月交，在加州是每年需要交两次。政府对未按期纳税者，会采取罚息和罚金的措施。拖欠时间越长，罚金越高。当所欠的罚息和罚金达到一定程度之后，地方政府就可以对拖欠房产税的房产进行留置和拍卖了。

这就带来一个问题，就是所谓的私有产权实际上是有持有成本的。而且成本并不低。百万美元的住宅，按照每年1.5%来缴纳，也就是每年1.5万美元的房产税。

我国的土地是国家的，在购买城市里的商品房住宅的时候一次性缴纳了土地出让金。土地的使用年限为70年。估计当年出这个政策的时候，谁也没有考虑到地价会如此暴涨。 这就带来了一个大bug。政府只有在卖地的时候一次性赚了钱，但：
1: 所有房价上涨（实际上是地价上涨）都于政府无关 （政府推出共有产权房的实质就是分享地价上涨的红利）。
2: 政府没有稳定的收入来源。如果政策调控，房地产降温，开发商不拿地了，那么地方政府的收入将锐减。

过去9年：
1: 洛杉矶评估价每年涨4%，房产税按每年1.1%计算
2: 深圳评估价每年涨15%。
3: 物业费等忽略不计。

持有成本为零的商品才算永久产权。有持有成本的商品的产权只是你能支付得起持有成本的时期。

40年前，国人是没有退休金这个概念的。一切靠单位。退休了，单位要养你到死。
现在，我国的退休金基本可以用两个字描述：双轨。即城里和农村，公务员和企业职工。
城里人（企业）：职工基本养老保险+企业年金（极少企业）+个人养老保险金
城里人（公务员）：职业年金+个人养老保险金
农村人：城乡居民基本养老保险金（很低）

我国的“三支柱养老保险体系”中，“第一支柱”是城镇职工基本养老保险制度和城乡居民基本养老保险制度，“第二支柱”是职业年金和企业年金，“第三支柱”就是个人养老保险金制度。
数据显示，截至2016年，我国第一支柱占比74%，第二支柱占比23.1%，第三支柱占比0.29%。
这就是说：接近3/4的中国人退休后的收入来源只有社保的养老金。

如果你经常世界各地旅游，会很快发现一个有趣的现象，那就是：世界各地的旅游景点的外国人，很多都是白发苍苍的老人，而中国人中，主要是年轻人，老年人很少。为啥？不是中国老人没兴趣，而是中国老年人钱不够多。有时间，但没钱。或者说社保养老金只能维持基本生活，不够支付出国旅行之类的高消费。

关于社保，很多人有理解的误区，最大的误区就是认为自己的养老金账户里面的钱全部属于自己，比如：多交多拿，自己交的钱自己拿，政府有职责给我涨养老金，等等。
社保宣传里说：退休后领取的养老保险金多少，是直接与个人缴费年限相关。但是有多相关是没有说清楚的。也就是没有一个公式可以计算出来，我现在交了这么多，退休后可以拿这么多，还有缴纳的部分如何跑得过通货膨胀，也是不能问的。

关于社保的缴纳和使用，基本是一团迷雾，但先给出几点核心的概念：
1: 社保的钱不是空气变出来的，现在退休的人拿的钱是现在工作的人缴纳的。
2: 由于中国人口迅速老龄化和寿命迅速延长，拿钱的人越来越多，时间越来越长，同时，交的人越来越少，那么社保养老金的缺口会越来越大。比如：2015年开始，黑龙江等省市的养老金已经空转，政府不输血，无法正常支付，未来这种情况必然越来越严重。
3: 解决社保不足的问题无外乎开源节流。开源就是让交社保的人数更多，基数变大，强制执行，让缴纳的数量更大；或者转移支付（把结余省市的社保钱先划拨给空转的省市）；或者国家从财政里面拨款（但政府哪来的钱呢）。节流的方法主要就是长期退休金不涨或者慢慢涨但涨幅必须低于通货膨胀率。
4: 国家会考虑基本的通涨，使得退休金的和通涨的幅度差别不要太大，特别是大米蔬菜等。保证基本的生活，饿不死。但想过得好，比如有钱去出国旅游，那就是你自己的事情了。
5: 过去15年，我国通货膨胀率，国家统计局公布的2-3%。实际的通货膨胀是多少？网上多数人认为：10-12%。当然，这个问题和我国的气功一样，是个玄学，信不信由你，信多少也由你。
6: 要保持一定的退休生活水平，就要1:退休金替代率至少70%。2:退休金涨幅要跑得过通货膨胀。替代率就是退休后的现金流和退休金的现金流的比例。退休后的现金流涨幅每年要至少跟上通货膨胀。

如果你相信通货膨胀率超过10-12%，而世界上无风险，而且不需要花自己很多时间研究和管理，投资回报率常年保持高于10%的，看来看去，只有一个，那就是，你懂的。

所以：个人社保缴纳的策略就是：
1: 按照最低限度，缴纳社保，最好在户口以的地方缴纳。主要目的是获得不同城市的房票。不缴是不可取的，多缴也是没有必要的。
2: 把除去必要的消费以外的，所有可以投资的钱，加上最大限度的贷款，全部投入一线（含环一线）和强二线的住宅中。
3: 买一定数量的消费型保险（只是消费）
4: 退休后的消费主要靠房产的租金。由于资产总值不断增长，租金不断增长，这两项合计基本可以跑得过通涨，这是前提。
5: 即使退休也要保持一定的资产负债率，让通涨不断稀释贷款。
6: 租金大于月供的部分就是可以消费的部分。

你退休后去卢浮宫拍照的机票钱是肯定不是你的社保养老金。

我是在西安读的大学，西安夏天很热，那时候西瓜都是在露天西瓜摊上面摆着卖的。

吃西瓜，当然要挑红的，甜的。如果买一个西瓜，没办法看里面，如何挑选呢？

1:西瓜摊的老板都会摆上一两块切开的西瓜，让顾客看到里面通红的西瓜。
2:很多人只买一块吃完，西瓜皮就丢在傍边的竹篓子里面。

我在同学中是小有名气的挑西瓜高手，只要我去挑，基本上都能挑到红的，甜的西瓜。

其实我根本没有挑西瓜的本事。我的方法非常简单：那就是利用概率。办法是：
1: 看竹篓子里面的西瓜皮
2: 看正吃瓜群众手上的西瓜
只要这两个地方的西瓜是红的，那么在卖的西瓜是红的几率就很大。红基本等于甜。
这时候我就可以拿着西瓜拍来拍去，炫耀一下挑瓜技巧，最后挑一个长得帅的，又大又园的西瓜。

其实，投资也是一样。
1: 在一个信息公开的市场，永远不要认为你比别人都能找到更好的投资。
2: 只有满地是红色西瓜皮的时候（傻瓜都能赚钱的时候），你才能赚钱。

大姐在我们厂做普通工人，我没问具体年龄，不过肯定过50岁了，好在我们这里没有明显的年龄要求（歧视），而且工作强度不高，否则她去别的工厂是不可能找到普通工人的工作的。

大姐来自湖南北部的一个农村，边远，封闭，现在老家里还没有手机信号。20多年前和老公一起来珠三角打工，辗转了很多工厂。期间生了两个女儿，还比较争气，赶上国家扩招，都读了一个一般的大学，大女儿嫁得不错，老公是一个台湾人，在珠三角一个台资企业任管理人员。所以完全独立出去，还能时不常给两个她孝敬一些钱。二女儿，毕业以后去上海干过几年，现在在我们厂负责客服和跟单，小头头，白领，月薪到手过万。

大姐拥有所有中国农村老一辈的传统思想，比如只能相信自己的亲戚，女婿等于半个儿子，等等。

她在珠三角打了20多年工，据说省吃俭用存了30多万，由于自己和老公以及两个女儿都不想回老家，所以没有在老家的宅基地上建房。这30多万都存在银行的定期存款里面。当然这样一笔“巨“款，就会被别人惦记。几年以前，一个亲戚，”借“了2万元去做生意，说是可以连本带利一起归还，但是就像所有没有任何字据的亲戚借款一样，这笔钱一去不还，这个亲戚还说：你有30多万，也不差这2万块。搞得现在亲戚都做不了。

大姐这么多年都不相信社保，所以即使以前的厂里，给她买了社保，但是她还是想办法把社保自己的部分退出来。现在由于年级太大，买社保也无法交够15年，所以她在我们这里也是不买社保的。

因为自己干不了几年了，她现在最担心的事情是退休以后怎么办。虽然30万存银行的利息也有一点点的，但是物价好像越来越贵。而且年龄大了看病也是一个问题。虽然有农村医保，但是一病，就需要自己花不少钱。自己这个年龄，只要离开我们公司，马上就无法找到其他合适的工作。

我结合各种信息，给她和她在我们这里上班的白领女儿，出了一个主意，解决她的养老金问题：
1: 她把30万养老钱全部给女儿，同时和女儿签订一个借据。
2: 她女儿用这笔钱作为首付，在东莞或者长沙的某区域（地铁口，有学位）买一套小户型（100万左右），
3: 这个房子的贷款月供，由女儿负责，但是产权归女儿，所以增值部分归女儿。
4: 这个房子由自己负责出租，这个租金就是自己未来的养老金。等自己过世，房子就自然归了女儿。女儿享有这么多年增值的部分。可以卖，可以继续租，可以从银行套现，解决一些急需钱的问题。

我单独找大姐和她女儿吃过一次饭，把上面这个方案说清楚了，以她母女两人的信任程度，这个方案的实施是没有问题的。而且她读过大学的女儿一听方案，立即表示认可。

现在唯一问题就是：她自己的思维方式需要做改变。这一点我是帮不了忙的。

看了新加坡南洋理工大学商学院副院长的人民币对内贬值，对外升值的文章，有些感慨，他举的05年100万美元买中国房地产，现在卖出，由于房地产价格攀升2.5倍，人民币对美元攀升25%，所以投资回报率为2.5*1.25,再加上利用银行5%的利率，而只要首付30%的杠杆，回报率在500%以上的比比皆是。也就是说，如果你05年卖掉美国百万美元的房子，来中国，换成人民币，在北上广深，按首付30% （825万RMB），买入价值2400万RMB的房子，现在房子超过是5000万市场价，如果卖掉，还给银行1500万，手上现金3500万，换回美元，大约是500万美元。 乌拉， 5年之内，美元计价的回报率为500%。

但是。。。

现在手上拿着5000万RMB的资产，欠银行1500万，如果想退休安度晚年如何办？

如果退休就是现金流和资产保值的问题，而不是拿资产再去冒险增值的问题。我提出一个方法，那就是卖掉所有中国资产，换成美元，拿去美国购买motel或者公寓楼之类，然后出租，在美国安度晚年。

理由：
1：中国的资产价格很高，泡沫严重，未来涨跌谁都不知道，但是不再大幅上涨的机会很大。
2：美国地产06年以来连续走低，随着经济好转，未来资产再下跌的可能性较小。
3：美国地产出租回报率大约为7%（这里面很多人写了各种书，教你如何提高回报率，for example: buy at auction, buy fix upper,等等）

再用上面那个例子：
500万美元现金拿去美国，购买2000万美元的地产 （走公司商业贷款的办法，首付20-30%），出租按7% cash on cash 回报，每年有35万美元的现金流入账，还掌控2000万美元的资产，如果地产每年上涨2%，也有40万美元的未来回报。

如果还待在中国，不卖房产，手持5000万中国的地产并出租，还有1500万债务，由于租售比只有2-3%，而银行贷款却是4-5%，我估计不仅每月没有任何收入（现在手上持有3000万RMB房产，却感觉穷得叮当的人大有人在）。 每月还要往这个无底洞里面投入数万RMB以上来支付银行贷款，未来中国房地产如果不暴涨（每年10%以上），这个投资对于即将退休的人来说显然不合适。

其他的投资渠道，比如黄金，美国股票，等等等等，都有一定的风险，美国的motel,公寓楼风险相对低，只要自己勤奋一点（就是自己参与管理，收租，维修等）既可以操作，非常适合想退休养老的中国人。

以上的这个方案对于即将退休或者想投资移民的人来说比较合适，而对于没有到退休养老的阶段，还想让自己的资产去冒险而希望赚取更大的（大于7%）的回报，而且有能力抵抗资产大幅缩水的人不一定合适。

这几年不少人在中国买房子赚了不少钱，ok,赚了很多钱，我也随大流在不知不觉中收了国家发的大红包，这几年我也投了股票，投了别人的公司，都赔了，也投了自己的生意，赚了，对于我自己的这些论的投资经历，我结论是：尽量投资自己能看得见，摸得着，而且可控的东西，不管是房地产，生意还是股票。

相比投资中国的房子和自己的生意，我发现，房子还是风险太大，随着年龄的增加和抗风险能力的降低，我越来越清晰的感觉房地产只是一个保值的工具，抗通胀的方法，而不是投资，房地产开发商除外，那是他们自己的生意。而投资自己的生意，自己可以控制，也就是说，你是直接可以影响到回报率的人，一定要相信，这个世界上没有人比你自己更关心你的钱。

凭自己一点点经验，选择投资的渠道，我的排序是：自己的生意，看得见，摸得着的中国的房子，外地的中国的房子，美国等发达国家成熟市场的房地产，美国等发达国家成熟市场的基金，美国等发达国家成熟市场的单个股票，贵重金素，别人（你可以参与管理但不是大股东）的还没有上市的公司，中国的基金，最后才是中国的个股。按照这个顺序排列。

在投资的过程中，最重要的是控制, 投资有风险，但是没有控制的投资就是赌博，而赌博的结果大家都清楚。

今年以来，北京某东北四环以外的小区房价最少上涨了30%，从11，000RMB/平方左右，到目前的15，000RMB/平方左右，但是租金确下降了5-10%。这样一来，租售比就更加畸形。回报率由年初的（除去一个月空置或中介佣金，取暖和物业费以后）的3%下降到只有2%左右，也就是租售比达到400-500这个区间，也就是如果全款买断，投资回报率只有2%，如果贷款70%，租金收入完全无法打平贷款。每月还要另外付费来养活这个房子，所以这个小区的房子作为投资完全没有价值。
很多买房的人指望房价上涨来获得更高的回报，但是房价还能不能上涨，能涨多少就是一个未知数。有一点可以肯定，这个房价一年上涨30%肯定是个巨大的泡沫，未来能坚持多久有很多因素决定，但不可能永远这么下去。而租金的下降反映整个经济并不太好，租赁房子的人少，而且支付能力有限，租金更能够反映一个地区的经济情况。经济情况不太好，房价已经快速增长30%以上的情况下，现在进场接盘风险太大了。