Dr. Mark Nan Tu 涂南博士

按照：“中国的人口与城市”一书的统计和推演，影响一个国家生育率的主要因素只有两个：
a：女性的教育水平：年轻女性（20-24岁）的平均受教育年限每提高1年，生育率下降0.36
b： 儿童死亡率：儿童死亡率每下降10%，生育率将下降1。

中国出生率从1955年的5.59降到现在1.73， 其主要的原因不是计划生育政策，而是女性教育水平的提高（比如现在每年在1700万适龄学生中就有900万大学生），和医疗水平大幅提高带来的儿童死亡率大幅度下降。从来没有实行计划生育的斯里兰卡的出生率在过去50年从5.7降到现在1.88。可见计划生育政策并不是我国生育率下降的主要原因。

趋势：
1: 我国人口红利和经济增长：15-59岁的劳动年龄人口数量占总人口的比例，从改革开放78年以来一直上涨，到2012年结束后持续下降，随着劳动力人口比例的下降加快，必然导致经济增速放缓。
2: 工作年龄的人口中大学生比较过高，导致以下两个趋势：
A：普通操作工人数量减少，工资迅速提高必然导致劳动密集型企业难以维系，产业向附加值高（资金密集，技术密集）转变。
B: 大学生人数迅速提高，必然带来新的白领，工程师等红利。
3: 随着女性教育水平和医疗水平的不断提高，中国的生育率将继续下降，趋势不可逆转。日本今天的人口和、，经济，城市化等情况就是20年后的中国。
4: 你只可以牵着马去河边，但不可能强迫马喝水。鼓励生育的政策即使大力推广也很难逆转人口减少的趋势。
5: 我国经济将持续发展。中国创新程度在中等发达国家属于上等的水平，经济学家梁建章及美国商业周刊估算，我国的创新程度约相当于人均20，000美元的国家的水平。即中国发展到人均gdp到20，000，美元以上毫无悬念。按照18年，人均9，000美元，年均增长6.5%来算，还有最少8年的持续高速增长。
6: 按照人均20，000美元的世界城市化率来看，中国的城市化率还有很大的提升空间，从现在的60%到80%。劳动力人口的下降和城市化率的提升，必然导致：
a：人口向大城市集群聚集（京津冀，长三角，珠三角，成渝）
b：除上述地区的外，其他二线城市的人口增加缓慢，而县城和农村的人口必然下降。中国大地上诗和远方到处都是，而一线城市的四合院房确十分稀缺。

对策；
1: 把自己和家庭及资产转移到发达城市里去（能去一线不去二线，能去二线不去三线，强者恒强，弱者恒弱）
2: 在一线和二线城市里等候经济等发展和人口的流入，从而分享红利
3: 人和资产在大城市就是享受大城市发展的红利。由于红利（比如各种城市分红的资格：房票，车票，子女入学，发展及发财机会等）都是与人头数量有关， 家庭应该把孩子当作资产，先考虑数量再考虑质量。比如一个有5个·成年孩子，夫妻双方父母都健在的一线城市户口的家庭，就有至少18张城市的房票和9张车票。经济学上，所有稀缺资源都可以变现，光这些人头数量的分红资格就是一大笔财富。经营得当的话，家庭可以完全衣食无忧。
4: 农业化时代：人头（特别是男劳力）就是资产。工业化时代：资本，机器和能操作机器和控制资本的高素质人才才是资产，而现在这种后工业化和信息化时代：人头（男女都一样）就是资产。每个层次的人有自己的需求，满足这些需求的过程都能创造财富。所以孩子的数量比质量更重要。人口密度和数量比质量重要得多。
5: 达不到父母眼中标准的子女不是失败。在这个前提下，对于孩子不计成本的投入毫无必要。对于一个家庭，这种自杀式的投入随着孩子数量减少而增加，独生子女达到疯狂的程度。任何事情成为唯一的选择就会导致疯狂。而解决这种疯狂的方法就是多生。

美国的住宅每年要缴纳房产税（property tax）。税基就是房屋的评估价格（和市场价成正比），房价高的地区房产税也越高，房产税是本地区的税种，收上来以后，可以用于公立学校开支，所以房价高的地方公立学校的资金充沛，可以请好的老师，而且房价高的地方，家长的社会阶层高，重视教育，所以学生的质量也高。就形成了良性循环。由此给人的错觉是学区房价高，其实是房价高才是学区好的原因而不是反过来。
美国的好学区和差学区的房价差别比中国一线城市还要厉害。比如硅谷中心的帕罗阿图市，人口六七万人，这里的独立屋的中间值房价在300万美元以上，而和它只隔着一条马路的东帕罗阿图市（对，只差一个东字），独立屋的中间值房价不到100万美元。这是为什么呢？
帕罗阿图市位于硅谷的核心区，这里住着谷歌的创始人拉里佩奇，苹果的创始人乔布斯，和很多斯坦福大学的教授，脸书的创始人扎克伯格也在这里置业。这里的生活环境，治安环境好，人均收入高，房产税高，公立学校的学区好。
东帕罗阿图市住着很多墨西哥裔移民，生活环境，治安环境都不太好，房价低，房产税低，学校就不太好，而且学生的家庭环境差，父母很多本身就是非法移民，谈不上重视教育。

帕罗阿图市的一栋3房2卫的独立屋的价格和配套学区（分数越高越好）
2018年房产税：$17,553

东帕罗阿图市的一栋3房1卫的独立屋的价格和配套学区（分数越高越好）
2018年房产税$2,604

我国是没有房地产税的，一旦房子出售了，业主支付的房价分为两个部分，居住部分和学区溢价。学校越好，学区溢价越高，比如在深圳一套一千两百万的房子，其中一千万是居住部分的价格，可能另外的两百万是学区溢价。

居住部分的价格是位置，小区管理，居住人群等等的因素决定的，由于这些因素都很难改变，而且产权受到政府法律保证，所以居住部分的价值是很有保障的。

学区溢价从根本上说，其实是小区业主和子女拼命努力学习的结果。我们可以看两个极端的例子。
第一：2017年北京有一处有房产证的过道，完全不能住人，但是可以“对口师大附中、实验一小前门分校学区”，开价150万。由于这个过道完全没有居住属性，实际上这150万完全就是这里的学区溢价。
第二：假设某学区的学生100%都能考上清华北大，大家可以心理计算一下，这个学区房的学区溢价是多少？也就是读清华北大的门票市场价是多少？稍微思考一下就可以知道，只是好学区（不能保证上清北都要150万），能保证上的学区房，学区溢价将轻松过千万。

我在上一篇文章里面说过，教育的核心是人。一个好的学校是学生努力学习，老师认真教学，教育局领导有方的结果。这三方的利益和目标实际上是一致的。也就是只要学生继续努力学习，老师继续认真教学，学校只会越办越好。作为一个副产品，学区溢价也会越来越高。学区房价只是学生努力学习的结果。

公平，正义是我们国家都目标，这里的公平实际上是指机会公平，而不是结果公平，比如：我国实行的高考制度，就是每个学生高考分数面前人人平等，但绝对不代表每个人都可以进清华。

试想某学区房20年前刚开始办学的时候，大家都不知道这所学校的好坏，但经过20年学生和学校的努力，已经证明成绩斐然，由于学生的成绩很好，学区房的溢价很高。

这时候有人或者有管理机构（不管出于什么目的，比如很多人想象中的结果公平，例如让所有人都上清华）。忽然剥夺了好学生上这所学校的资格。比如：剥夺帕罗阿图市孩子上本地优质学校的资格，而让东帕罗阿图市的墨西哥移民的孩子来马路这边上学，会发生什么呢？

场景一：
2015年，我站在昆明西南联合大学的遗址，穿过平淡无奇的校门，进入一排黄色的土坯房，这就是当年大师云集，人才辈出的西南联合大学的校址。我看着人去楼空的教室，当年一个个热血青年在教授的指导下奋发图强的读书场景就在眼前。

时光荏苒，岁月如梭。如今失去了清华大学，北京大学和南开大学的学生和老师，在昆明的西南联合大学就只能叫做遗址，留下了空空的教室和抹不掉的历史记忆。

场景二：
2018年秋天，在深圳某著名小学的新生典礼上，校长动情的说的：这里毕业的学生对于这所学校是有感情的，很多人毕业多年都会时常回来看看。他们都是我的孩子。看着他们毕业后的茁壮成长，取得成就，我非常欣慰。

场景三： 1931年12月2日，教育家梅贻琦就任清华大学校长。在就职演讲中提出“所谓大学者，非谓有大楼之谓也，有大师之谓也”。他的意思是：教育的本质是人，是优秀的老师，也是优秀的学生。学校和学生是相互成就。相辅相成。优秀的学生吸引优秀的老师，优秀的老师教育优秀的学生。如此往复，形成良性循环。

中国有句古话叫做：孟母三迁。意思是为了后代的教育，作为母亲的要不断迁移，去最适合子女教育的地方。小的时候，听奶奶说，她小的时候都是读的私塾，那时候是没有公立学校的。

如今有了学区房的概念。从经济学角度来说，学区房的溢价部分就是家长支付的学费（6年学费的总和）。学区越好，溢价越高。而愿意支付高溢价的家长就是现代的孟母们。学校和学生家长才努力学习的过程中，不知觉的助长了学区房的溢价。这个溢价其实是努力学习的结果。

如果一个优秀的学校，有优秀的老师和学生，被外力拆散。将会发生以下几件事：
1: 这批学生会去其他的学校求学，哪个学校收了这些学生，哪个学校的教学质量在不用做任何努力的情况下，就会变好。
2: 收了这些学生的学校附近的房价马上上涨，他们的迁移，就会带动他们去的学校的教学质量和学校附近的房价。
3: 失去优秀学生的学校，教育质量必然迅速打折，优秀的老师也会离去。巧妇难为无米之炊，无论请什么样的校长都将无法扭转局面。
4: 假设学生不迁移，还住在现有的房子（学区房）里面，无论换了哪个学校来办学，有这些学生在，这些房子的学区溢价是不会发生变化的。

教育的核心是人。学校和学位都不是稀缺资源，而学校的优秀学生才是真正的稀缺资源。学区房的溢价实际上是学生的质量，而处于小学阶段的学生质量主要来自父母的言传身教和课外教育。

最近深圳福田多处爆发学位争端，政策的制定者应该首先考虑：教育的目的是什么？用暴力强拆即不是政策的初衷也将导致惨烈的结果。

望学校，家长，教育局三方深思。

珠三角的制造业大多数人（办公室白领和一线蓝领工人一样）都是外地流动人口，来这里只有一个目的，打工赚钱，所以和公司谈薪水都是谈的到手月薪，很多人感觉每月到手的钱远远没有劳动合同上的年薪感觉的那么高。而公司总是抱怨用工成本太高。

下就是一个正规深圳的公司的账本：

可以看出：
1: 收入低的时候社保占比高，个税低，而收入高的时候，社保占比低，个税高。
2: 无论什么收入，个人到手的收入只占公司总支出的60%左右。
3: 公司要支付另外的40%费用到各种其他的账户里面。

公司的社保和公积金支出比例高，这个部分的支出员工看不到。加上新的劳动法让解聘变得异常困难，劳动纠纷层出不穷。制造业的周期性很强，比如出口外销型企业每年大量的订单都是圣诞订单，十月前订单很满，但是十月后，圣诞节赶工结束，工厂也就没什么事情了。

制造业竞争充分，利润不高，通常净利润都在10%以下。对于用工成本非常敏感，而制造业用工人数多，为国家解决了大量的就业。员工，企业，政府都有自己的需求，就形成了以下默许的变通方式。

1: 企业减少固定工的数量，使用临时工，劳务派遣，外包等方式。
2: 企业采用低的社保基数减少社保支出。
3: 采用低的底薪和高额加班费的方式增加用工灵活性（底薪太低，如果没有订单，就没有加班，人员自动辞职）。

刚刚开完的两会上，总理在《政府工作报告》中表示，明显降低企业社保缴费负担。下调城镇职工基本养老保险单位缴费比例，各地可降至16%。加上去年底实施的上调纳税起征点和允许个人减免额度等方法，在降低企业用工成本的同时也增加了个人的到手收入。企业积极性提高，个人消费能力增强，国家税基增加。

我国的人口老化现象严重，经济发展不平衡，很多人口流出和老化的地区，比如东北的社保金已经空转。企业的负担减轻，个人的收入增加，那么国家的收入必然下降，加上房地产调控，地方政府的财政吃紧（包括北京）。如果支出不能显著下降，钱从那里来呢？无外乎：新的税种（东边下去，西边上来），国企利润划拨社保（或者社保转移支付），重启房地产增加地方政府的收入和通货膨胀。

中国有句成语叫做盲人摸象，意思是盲人靠触觉只能摸到事物的一部分，不能看到全部。事实上，就算是视力正常的人，也不能看到大象的全部。看但是没看见。

人的眼睛其实是一个焦距范围很短很小的高速摄像机，在焦段上看到的东西很少。人一睁开眼睛，海量的视觉信号蜂拥而至，为了避免信息过载，眼睛只选择很少的一些东西焦距，其他的信息全部略去，需要的时候，靠大脑图像组合拼接，也就是“看不是看见”，看见主要靠想象。

中国很大，太大了，一个省就比很多国家还大，广东省的GDP就和苏联差不多。如果把中国的城市群想象为一个一个的国家，中国是一个第一世界到第三世界并存的地方，有北上广深这种世界级的发达城市，也有边远地区比如甘肃云南大山里面的穷山僻壤。

和北京对标的城市不是美国中部的明尼阿波利斯，而是纽约，巴黎这种世界顶级城市，和深圳对标的是洛杉矶，新加坡这样的世界级大型城市。

任何按照全国平均（GDP，人均收入）的比较都只能带来错误的认知。

看了新加坡南洋理工大学商学院副院长的人民币对内贬值，对外升值的文章，有些感慨，他举的05年100万美元买中国房地产，现在卖出，由于房地产价格攀升2.5倍，人民币对美元攀升25%，所以投资回报率为2.5*1.25,再加上利用银行5%的利率，而只要首付30%的杠杆，回报率在500%以上的比比皆是。也就是说，如果你05年卖掉美国百万美元的房子，来中国，换成人民币，在北上广深，按首付30% （825万RMB），买入价值2400万RMB的房子，现在房子超过是5000万市场价，如果卖掉，还给银行1500万，手上现金3500万，换回美元，大约是500万美元。 乌拉， 5年之内，美元计价的回报率为500%。

但是。。。

现在手上拿着5000万RMB的资产，欠银行1500万，如果想退休安度晚年如何办？

如果退休就是现金流和资产保值的问题，而不是拿资产再去冒险增值的问题。我提出一个方法，那就是卖掉所有中国资产，换成美元，拿去美国购买motel或者公寓楼之类，然后出租，在美国安度晚年。

理由：
1：中国的资产价格很高，泡沫严重，未来涨跌谁都不知道，但是不再大幅上涨的机会很大。
2：美国地产06年以来连续走低，随着经济好转，未来资产再下跌的可能性较小。
3：美国地产出租回报率大约为7%（这里面很多人写了各种书，教你如何提高回报率，for example: buy at auction, buy fix upper,等等）

再用上面那个例子：
500万美元现金拿去美国，购买2000万美元的地产 （走公司商业贷款的办法，首付20-30%），出租按7% cash on cash 回报，每年有35万美元的现金流入账，还掌控2000万美元的资产，如果地产每年上涨2%，也有40万美元的未来回报。

如果还待在中国，不卖房产，手持5000万中国的地产并出租，还有1500万债务，由于租售比只有2-3%，而银行贷款却是4-5%，我估计不仅每月没有任何收入（现在手上持有3000万RMB房产，却感觉穷得叮当的人大有人在）。 每月还要往这个无底洞里面投入数万RMB以上来支付银行贷款，未来中国房地产如果不暴涨（每年10%以上），这个投资对于即将退休的人来说显然不合适。

其他的投资渠道，比如黄金，美国股票，等等等等，都有一定的风险，美国的motel,公寓楼风险相对低，只要自己勤奋一点（就是自己参与管理，收租，维修等）既可以操作，非常适合想退休养老的中国人。

以上的这个方案对于即将退休或者想投资移民的人来说比较合适，而对于没有到退休养老的阶段，还想让自己的资产去冒险而希望赚取更大的（大于7%）的回报，而且有能力抵抗资产大幅缩水的人不一定合适。

今天和一个朋友聊天，说到通货膨胀和产能过剩，觉得很有道理。分享一下。

国际金融危机以来，国家为了刺激经济，大量增发货币，做为政府投资，拉动经济发展，创造就业机会。我在贵州旅游的时候，看到令人震撼的高达百米的在建高速公路的桥墩和整个镇子全部为修路工人吃喝拉撒睡爽服务的乡镇，还有大量资金通过国企流入房地产，股票等行业，这么大规模的资金注入，让人想到的结果马上就是通货膨胀，按理来说，所有产品的价格马上上涨，但是事实并不是这样。一方面资金投入量很大，价格上涨，但是由于中国在很多领域产能过剩，即使通货膨胀，这些领域的产品价格也不动。

所以就发生了两个极端的情况：有限的资源（与产能无关的领域）比如土地价格大幅攀升，甚至股票价格也增长很快，但是柴米油盐，消费类电子产品或者汽车这些产能过剩的领域，价格基本不动。

在用工人力的成本方面，一方面农民工的工资由于国家支持农村的政策，很多年轻的农民工不愿意进城打工，所以农民工的用工成本在上涨，而大学生由于国家大规模扩招，供应量大于需求，目前成本不仅没有上涨反而下降。

在这一次浪潮中，由于日用消费品和食品上涨幅度很小，城镇有房产的居民感觉不深，农村的居民也感觉不到，受到冲击最严重的就是刚刚踏上工作岗位的外来城市打工的年轻人，他们的工资收入已经远远没有办法支撑一个安居乐业的房子的基本要求。这也就不难理解“蜗居”为啥热播，大量城市“蚁族”的诞生和逃离大城市的现状。

最近我写了一个关于中国制造业竞争力的PPT,准备和一些从业人员讨论。

这两周都在深圳出差，大多数时间都待在石岩关外的一个工厂里面，去过深圳大学进行运动，也去过福田和罗湖找球友打球，都是坐公车去的。感觉：

1：关外的工人真是非常多。朋友的工厂又扩大了，刚刚搬的厂房也基本上被填满了，虽然世界经济危机，出口减少，但是他们还是在扩充人员，特别是工程师和技术人员。出得工业区的大门，满眼都是全国各地过来的打工妹。

2：深圳的公车比北京贵，我从西丽坐车到福田是20公里，1个多小时（不堵车时），需要5元，在北京也就是3元到顶。

3：深圳郊区的车开得飞快，可以和小车的速度比美，根本没有必要坐Taxi，我坐过361,332,101等几路公车，车子开得很野，但是速度很快，而且上车基本上都有座位，非常方便。

4：道路情况混乱。道路上18轮集装箱大卡，小车，公车，摩托，行人混乱，事故几乎每天看到，西丽到石岩这一段，福田的某处都在大搞施工，到处是混乱的场面，而且根本不考虑交通需求，建筑材料随街堆放，给交通带来极大的不便。

5：巴士售票员经常查票，而且每次都发现几个逃票的年轻人，说明A;售票员的工资与售票收入有关B:整体人口素质差。

6：生活真的方便，到处都是杂货店，同一个地点有好几个，好像所有的人都在自己做小生意，绝对不可能发生像北京9点以后买不到日用品的现象。同时也带来非常混乱的场面。

7：堵车情况比北京好，即使堵车，车子也在走。北京2-3公里车子走半小时是经常的事。

8：餐馆很多，价格和北京差不多，快餐：真功夫，比比皆是。一般吃饱25元左右，并不便宜。

9：房价虽然掉了，但是罗湖，福田随便看看，房价依然在1万多一平方米，满街的打工仔和打工妹显然不是这些房子的消费人群，他们都在工厂提供或者自己租的8人间里面，类似现在的学生宿舍。

10：深圳没有什么像样的学校，有的只是技工学校，这个以全国大量打工妹的低成本实现发展的城市已经渐渐失去优势，产业没有中高端人才而失去竞争力，低端的人才又大量流失给其他的地区甚至原来的农村，而周边的城市除了广州都很不发达，没有相互依托，所以深圳未来的发展前景不会太好。

不管在网上还是在线下，总有一类人说得头头是道，大家一听这个人说的，马上觉得这个人是个内行，比如：一个著名经济学教授就出来讲过很多次，预测房价的上涨，还写过一本书来证明他的论点，这个教授对房价的预测听起来很内行，事实证明老兄是个外行。再比如：摄影这个圈子里面有一类人，他们对于各种器材的性能了如指掌，一旦向你介绍器材的性能，他们说的话简直就比尼康还尼康，比佳能还佳能，但是这些人的照片往往很烂，原因是他们花主要的时间在研究器材上面而不是去拍照。

经济学的教授就能够预测房地产价格的走向吗？对于摄影器材的了如指掌就能代表这个人是好的摄影师吗？我与很多人争论过内行和外行的定义，当然教授和摄影都是没有标准的东西，而且实践证明，越是讲得头头是道的，越是没有实际经验。

可以举一个有标准的东西：运动。我上大学的时候是游泳队的，那时候我们队里有个年级比较长的队友（研究生），比较喜欢指点我们，由于他是本地人，周末可以回家看电视，所以比我们这些天天住校的人更加了解最新的体育动态，所以我们很喜欢听他侃大山，他对于世界上各种运动员的出生年月，运动成绩，甚至家庭状况都了如指掌，所以是绝对的内行，但是他也是我们队里成绩最差的，他花了很多时间看电视，而我们花很多时间在游泳池里。

语言的力量是很大，如果没有实践作为依据，结果作为标准，是很难判断一个人是否是内行的。

古代的时候，一个将军去打仗需要立军令状，一个工匠要造皇宫需要把名字刻在自己烧制的砖上，一旦结果达不到标准，将军也好，工匠也好，都是要被砍头的，而现在这个社会上充满的是能说会道的”内行”，而说出来的“内行”话，可以完全不负任何责任。

俗话说得好：行家一伸手，便知有没有。那是说行家是需伸手，而不是光动嘴的。君子是又动口，又动手的。