Dr. Mark Nan Tu 涂南博士

必须分清楚自住和投资
去房屋中介问，他们会问你：投资还是自住？其实对他们没啥影响，反正都是赚佣金。但是对你买房影响很大。
自己住的房子与房价上涨，下跌没有啥关系，自己要住在里面，是个人总要有地方住。深圳07年房子价格暴涨的时候，有的人能把自己住的房子卖掉，搬到旅馆去住，赌房子价格近期会下跌，这种赌博不容易玩。有的人能在租来的房子里面住一辈子。这些都是牛人。什么保值啦，什么回报率啦，自住的房子都不用算。赶在一个房价下跌的时候买入，然后自己住着，也不用去算啥纸上富贵。北京的房子就是10万一平，你的房子值1500万，又能如何？除非你搬到其他国家去住，国内估计都不行，北京房子10万一平的时候，估计二三级城市也会有3，4万一平。所以只有自住以外的投资的房子需要来计算回报率。

中国房地产是投机不是投资
投资要算回报率，目前北京价格100万的房子每年出租，刨去1个月空置，1个月中介佣金，物业费，维修费等，能收回来3万就已经很好，那么全款买断，回报率就是3%, 而银行贷款的利率是6%左右，就是说如果首付30%的话，付出30万，每个月的租金不能打平银行贷款，所以这个房子就需要不停地投入才能养着。作为投资，绝对是个错误的投资。为啥还有很多人要买房呢，只有一个解释：投机啊。
而且中国的房地产只能通过投机赚钱，上面的计算说得很清楚，买房子是错误的投资，但是如果买卖时机很好，投机肯定是可以赚钱的。什么是机会好呢？就是06年以前买的房子，或者08年底到09年初买的房子，只要不是07年中到08年中买的，现在来看都赚到了，至少是纸面上赚到。那时候房价比现在低。

上去一定会下来
美国04，05年房地产火爆的时候有人在高速路边的广告牌上打广告，We buy houses. 06年一过房地产价格开始下降，一直到今年还没到底。北京07年街上买红薯的都在讨论买股票和房产，07年底开始，股票，房产开始下落，北京房产掉下20%，而从09年3月开始上涨，北京地产已经达到甚至涨过07年最高的时候，就是说房屋升值，已经使买房人赚到钱了，但是如果不卖就不能变现。啥时候卖呢，人见人智，但有一点肯定，那就是上去肯定要下来，这一轮上涨啥时候结束，谁也不清楚，也许是今年第四季度，也许是明年初，也许明年底，无人知道，但是肯定会结束，然后就是一个回落，长期持有，靠出租赚钱上面已经说明，不行，所以要赶在这次下跌以前出货。

中国的情况与国外没有什么可比性
什么北京将来成为东京，巴黎，纽约等，所以房价也要向那里看齐，可能吧，但是看齐是个啥时候呢？10年20年，不知道啊。还有中国的人口红利，城市化进程等等，国外没有，但是发达国家也没有70年土地使用权的概念，中国的房价主要是政府和政策推动的涨跌，银行只有国有这些都是国外少见的，所以中国的房价的走向和美国等国没有啥可比性。美国房地产的buy and hold, 恐怕在中国不能实施。

2007年6月北京某开盘房产

最近在网上有关于房地产的大幅报道：房价涨幅很大的城市比如深圳的成交量下降。整个房市里面观望的人增加了，出钱的减少，房子不好卖了。其实我自己也感到这个变化。我在北京用过的一个房地产中介开始在街头巷尾推销他们的二手房，然后是一个我看过的新盘的销售人员3番5次打电话来，让我去看他们开的新楼盘。这个局面与3个月以前皆然不同，3个月以前是新盘开盘马上抢购，二手房一上市就被买家追捧，几个买家抢购。看来真的是新房，二手房不好卖了。

11月14日国家统计局发布的最新调查显示，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5％，涨幅比上月高0.6个百分点；再创2006年以来的新高。而10月份新建商品住房销售价格同比涨幅较高的城市有，宁波19.1%、乌鲁木齐18.5%、北京17.8%、北海 17.7%和深圳16.8%等；即使是，二手房10月份70个大中城市住房销售价格也同比上涨8.7%，涨幅比9月份高1.1个百分点；环比上涨 1.4%，涨幅比9月份低0.2个百分点。二手住房销售价格同比涨幅较高的城市有，深圳21.1%、宁波15.6%、乌鲁木齐13.5%和北京11.7%。

所谓房价上涨，交易量下降。大有有价无市的情况，这样有可能持续下去吗？

房地产的投资客的中分为三种：一种是短期投机者，买到之后就立即转手套利；第二种，也是绝大多数，属于投资保值型，会长期持有；第三种就是机构投资者，例如基金和外资等。  对于资金充足的投资客，短时间的房价停滞或者交易量下降，政策变化等等，完全不会影响投资的心态，还是有钱的继续投，而且我认为目前观望情绪，对于而投资保值型，而又资金充足的正是出手买入的好时机。国家的各种政策只能打击的是短炒者（比如5.5%的交易税），国家新出台的第二套房的政策打击的是完全依靠贷款的买房者，而不会影响到资金较为充足的购房者。相反我一直认为只要国家干预，交易成本增加，肯定是羊毛出在羊身上，导致房价上涨，只要有双轨制，就有官倒，只要有高额关税，就有走私，只要有外汇控制，就有黑市，只要交易成本上升，就会房价上涨。，国家的各种干预会增加交易成本而使房价上涨，投资者少赚，买房多付，国家赚大头。而房价不会有什么变化，或者说房价还是会上涨。

在房地产市场里，没人知道房产要涨多少，也没人知道什么时候涨什么时候跌。
我一直认为房价在中国是个牛市，长远来看：
1: 经济的继续发展（可支配的钱上涨）
2  农村人口进城。
3：人们币升值预期使得外资继续流入

从去年开始的这一轮房价大涨，也许有一些泡沫，也可能有一段时期的停滞，还可能有短期的微跌，但是房产是一个长期的保值型的投资，只要有这个心态，完全不需要考虑近期的各种市场反应和国家政策。投资房产，10年内必定带来很好的回报。

天河公园的google卫星图

这样的水景楼在北京肯定要被暴炒

对面的楼就在天河公园的东门

我在广州的公司离天河公园很近，所以我就住在天河公园旁边，经常去那里玩。其实这个公园非常不错，不仅环境优美、郁郁葱葱、布局合理、门票便宜，而且其周边有很多地方可以修建住房。这些房子由于离公园很近，只要朝向好，完全可以看到公园的湖景。

在缺水的北京，能看到湖景的房子很少。这几年朝阳公园附近的房子被大力炒作，说是要成为和纽约中央公园附近一样的富人区。能看到朝阳公园湖水的楼 盘纷纷暴涨，棕榈泉、观湖国际等社区能看到湖面的楼盘均价都上2.5万/平方，就连不能看到朝阳公园的楼盘，比如：阳光上东都接近2万（2007年8 月）。

这几天，我在天河公园里散步，看到很多楼盘，比如：海景公寓等都完全能够看到整个天河公园。而在公园东门的楼盘虽然比较老（10年左右），如：粤 秀楼等，从阳台上看景色也非常好。有几个楼盘从阳台上随便仍下一个纸飞机，就能到达湖面。就这样的好地界，老一点的楼盘均价8000元/平方，新一点的 “湖景楼”只要1.1万/平方。要知道在北京能看到水面的地方，哪怕是臭水沟，都叫水景洋房，象海景公寓这样的楼在北京肯定可以到2.5万/平方米以上。

但是这里是广州，不是北京，广州不缺水。虽然目前房价的决定因素是通货膨胀和炒作，但是不能否定，房价与很多因素有关系。要炒作也需要有炒作的可能性。

北京的朝阳公园地理位置很好，离国贸、燕莎、望京都很近。而且在北京这个缺水的地方，朝阳公园有一块非常大的湖面，整个公园绿化很好，可以说是在 雾蒙蒙的北京里的一道风景线。奥运会的沙滩排球赛会将在这里举行。朝阳区聚集着很多大公司和企业，拥有大量的高收入人群作为常驻人口。朝阳公园位于三环和 四环边上，交通十分便利。这个板块的房价就有了可以被炒的理由和支撑炒高房价的人群。从朝阳公园出来，沿霄云路向东，可以到达五环，这条路沿途还有红领巾 公园和朝阳体育公园两个公园，到达五环以后和去机场的交通都十分便利。朝阳公园附近吃喝玩乐的地方也很多，三里屯打车过去就是10多元钱。朝阳公园西门那 里也形成酒吧聚集区（Suzie Wong等等），可以说是一个适合于居住、上班的地方。所以这个地区的房价价格上扬是情理之中的。

那么天河公园附近的湖景房呢？这几年也是价格飞升。去年一些老一点的房产如：粤秀楼，只要5000元/平方米，今年已经到达7500-8000元 /平方米。而新的楼盘如：海景花园则到达1.1-1.2万/平方米。天河公园附近并没有大型的外企，有的是天河软件园里的网易和一些小的创业公司。天河工 业园里还有一些制造型企业，但是没有大量的高收入人群。不过，天河公园的北面是繁华的中山大道的延申，交通非常便利。这里的楼盘比如：丽德雅舍均价也是超 过1万/平方米，但是这些房子离天河公园还是隔着一道马路。不用过马路能到天河公园的楼盘都在公园的东门口，但是这个区比较老，很多楼龄都在10年以上， 而且只有一条单向的科韵路。交通不便，环境较差，住的人群可以看得出都是中低收入的，而且已经没有可以发展的空间，所以以后的发展并不看好。我在天河公园 的东门看来看去，做为自己住只是看好海景花园，从自住的角度来说，我要考虑舒服程度和升值潜力，这两个方向上考虑，我可能会选海景花园，原因如下：
1：交通便利，在黄埔大道边，很多路公车都从门口经过，出行去市中心的商业非常方便，
2：有部分楼面可以看到天河公园湖景
3：门口正在建设一个五星级酒店（皇冠假日酒店），建好以后肯定给附近带来繁华
4：2010年以前要通城铁。

虽然广州的天河公园附近的消费能力远远比不上北京朝阳公园附近的消费能力，但是从以上的原因我认为，这个以前是郊县的区会在不久的未来有一个不错的上扬。但是房地产投资需要综合考虑，也许广州人并不稀罕湖景，珠江的江景肯定更值钱。

不过，光凭这个能看到天河公园的湖景，对我还是非常有吸引力的，毕竟，湖景房只要一万人民币/平方呐！

这环境，没说的

这就是我动心的海景花园和正在修建的假日皇冠酒店

天河公园里面除了环境优美还有很好的运动设施

这南方的景色就是不一样，郁郁葱葱

天河公园的园林建设

潮阳公园附近的金阳国际沙盘

轻轨旁边的一线国际售楼处

每到一个城市，如果准备长期居住（超过一年），我都喜欢看当地的房地产信息。如果看好，马上出手买入。如果以后离开，我便把房子出租收取租金。这样的事在美国和中国我都干过，获利颇丰。今天在广州吃饭的时候，我在翻阅一本房地产杂志的时候看到了一篇文章，说未来的有钱人不是什么网络英雄、科技精英，而是45-60的中老年人。原因是他们在年轻的时候买入了很多地产，而房地产的升值给他们带来了财富。我是非常赞同这个观点的，而且我自己在中美两地的经历证明这个观点是绝对正确的。在美国的时候，我看到的有钱人几乎都是自己经营生意而且投资房地产的中老年人。在中国，目前的中老年人还不富裕。不过未来20年后，那些在城市中拥有多处房产的人才会成为真正的富人。

前不久，我给我们大学的新生举办了一个讲座。讲座的本意是介绍自己的研究方向，我准备了两个PPT文档，一个是我的研究方向和一些我做过的案例，另一个是我自己这几年投资房地产的一些心得和一些简单的计算。天气很热，而且也不是什么正规的课程，所以为了搞活气氛，我问同学们想听哪一个，结果全部的学生都要听房地产投资。看来学生对赚钱更感兴趣，而房产投资就是赚钱的手段之一。不过话也说回来了，学习的目的不就是为了毕业以后能赚钱吗？还不如现在就学习一些赚钱的方法和手段。

我认为中国的大城市，比如：广州、深圳、北京、上海的房地产在未来10年、甚至更远都会有一个长期的升值，好比进入了长期的牛市。前几年，很多在北京的人都觉得5000元/平方米很贵，去年觉得8000元/平方米很贵。今年北京的平均房价在5环以内超过1.2万/平方米，而且很多时候还出现了新房抢购、二手房供不应求的场面。

这里面泡沫是肯定存在的，由于通货膨胀和资本流动过剩，房价和股价一样带有泡沫。但是就北京而言，房价的泡沫绝对没有股价大，即使未来有短期的下跌或者持平（如2003，2004年一样），从长远来看（10年以上），北京的房价还会不断地上扬，甚至在不远的未来，平均房价超过3万/平方米都不是天方夜谭。最近我在北京出手买下的一套房子的单价已经超过2万元/平方米，如果按照套内面积计算，单价已经超过3万元/平方米。一方面，很多人作为“房奴”叫苦连天。另一方面，同一拨人又为房价的上扬而带来的纸面富贵洋洋得意，这将是未来中国大城市的写照。

前几期的英国经济学家(Economist)杂志有一篇文章讲北京的大山子地区。这个以前在北京令人羡慕的“好”区，由于这些年工厂倒闭、工人下岗，小区里面的住房老旧不堪，成为了北京闻名的“贫民区”。但是英国经济学家杂志没有看到的是，这里的很长房龄的交易房价都在1万元/平方米左右。居住在这里的下岗工人有自己的住房，而且都是当年买断的，不存在贷款的问题。如果两口子都分到住房，加起来可能有60平方米。这样按照市场价来计算，就有60万。要知道，一个清华、北大的博士毕业在国际500强的大公司比如：微软上班，也就1.2万/月，税后的收入不到9000/月。稍微花费一点，就没有多少钱留下，而这些博士们估计还看不上这些“平民区”的房子。如果不跳槽，目的是加薪。这些中国顶尖学府出来的博士要干10年8年才能买得起这样的“平民区”的房子。而且工资上涨的速度肯定赶不上房价上涨的速度。

我有一些在海外的朋友想回国，来来回回很多年还是定不下来。其实不管人在哪里，先买一个房子，房子这个东西在中国会升值，而且升值的速度会大于发达国家比如：美国，原因是：

1：中国适合居住、而且人口流入的城市并不多。

2：未来中国经济长期稳定的增长，带来中产阶级的大量涌现，使得购买力增强

3 ：未来10年左右3亿非城市人口要进入城市。

这三大原因保证了中国的城市特别是北京、上海、广州、深圳这样的大城市未来房价的上扬趋势。

买房就像所有的生意一样，必须:buy low, sell high”，也就是低价买入，高价出手。而在中国大城市的楼市里面，buy low 就是现在，甚至是昨天，sell high的时代还没有到来。

上个周末，我去了广州和深圳，广州是办公事，深圳是看望朋友。

先到的广州，雷阵雨，周五一到就开始工作，周五和周六两天都工作到晚上一点，好在住的酒店就在办公室的边上，只是周五晚上和投资人吃饭的时候，去了白天鹅 宾馆边上的露天餐厅， 晚上930以后到的，正好电梯间音乐停了，安静下来，可以看到夜色下的珠江，对面的高楼里面点点灯火，映照在江里，分外妖娆。一艘艘灯火通明的游船，在缓 缓的江水里滑过，岸边的射灯在夜空中交叉，此情此景，比我去年底在广州珠江夜游的时候还要浪漫。

本来第二天晚上计划去著名的B-boss酒吧考察，但是工作还没干完，只好吃完饭后，继续干活，周日事情比较少，下午去了上次在广州买“仿”阿马 尼西服的那个商店（就在广州花园酒店后面一条街上），本来想买一些夏天穿得T-shirt. 发现有一家墨镜点，卖各种名牌墨镜，老板拍着胸脯说：我这里的都是真的名牌，只是没有作最后一道打标签的工序，墨镜看上去质量很好，Hugo Boss的经典aviator设计的墨镜大约500RMB, 但是没有ray-ban, 其他的东西我都没有兴趣，而且行李比较重，没有买任何东西。

办完广州的事，我去广州东站，坐D字头的广深列车来到深圳，这趟列车的票价(80元)比普通的列车（68元）贵，这就是大提速以后的所谓子弹头列 车，里面的座位类是飞机上的设计，全部封闭，内有空调，而且行使的噪音很低，使得乘坐非常舒服，我看了车上的速度显示，最高的时速是202公里/小时，一 般的速度是150公里/小时左右，广州到深圳时间是52分钟。

在深圳，我见到了很多朋友，有海龟网新老朋友，也有以前认识的朋友，我在深圳的朋友的工厂又比以前有了很大变化，招了不少新的大学生，都是名校的（我的这个朋友有名校情节），订单不断，工人周日还在加班加点的干活，工厂一派新新向荣的景象。

这次深圳之旅最大的震撼是看到几个朋友都住在1000万RMB的豪宅里，由于深圳的房价在去年一年上涨1-2倍，所以很多人以不留神便成为了千万富翁。

我的一个朋友两年前在华侨城买下一套价值300万的公寓，由于价格暴涨，3个月前出售得700万RMB现金，其实他的首付只有100万现金，大约 两年内，他的100万赚了500万的现金，朋友拍出400万作为首付，买下一套800万的别墅，最近3个月上涨，有人要出1000万买他的房子，余下的 钱，65万买下一辆陆虎, 其他的钱投入股市。

在深圳聚会的饭桌上，大家都兴奋地谈论着疯涨的房价和股市和中国的各种机会，品尝着资本流动过剩所带来的盛宴。

按照每次的惯例，在朋友的工厂，办一个小的培训，这些名牌大学的学生经历者和我当年一样的困惑和希望，我当然是好好解答所有提出的问题，有的问题 作出两种不同的解答，一种是现在大学里普遍教育的那种，一种是经历过现实社会以后总结出来的那种。希望年老的时候还能够和年轻人在一起，互相取长补短

本来定的深圳回北京的飞机是晚上8点，结果深圳下起暴雨，飞机不能降落，改降广州，所以等飞机来到深圳，已经晚点3个小时，最后飞机晚上11点起飞，到达北京是凌晨2点。

回家的车上，看着这个钢筋混泥土铸成的城市进入梦乡，一切都显得非常安静，偶尔有几辆轿车从身边驶过，明天天一亮，整个巨大的能量将有释放出来， 在停车场般的环路上，在熙熙攘攘的商店里，在现代化的写字楼里，人们在努力实现各种梦想，中国这条超级大船便在成千上万的人的推动下，奋勇向前。

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课间休息的时候不要忘记看美女哟。

签名：男人的人生就是要赚大钱娶美女