以租养租，经济账算得过来吗？
微博上某大 V说“以租养租”：举例：
（1） 一套厦门1000万的住宅，月租金6000元，土地使用权70年。
（2） 卖掉上面那套住宅，用1000万人民币买5套东京公寓，永久产权，净租金回报率5%，一年租金50万人民币。
（3） 用50万人民币的7.2万租回原来的房产，还余下42.8万，用于日常消。
（4） 日元通胀为零，还能避险人民币。
这样的计算没有任何问题。看上去也很有诱惑力，但是落到实处确极少会有人这么干？为什么呢？
这里用动态投资回报率IRR的计算来解释。
几个假设：
1) 以中国一线城市北京（2018年一套1000万的住宅扣除管理成本和空置率后每月最少到手1.2万元）对比日本一线城市东京
2) 日元对人民币汇率永远不变
3) 本币（人民币和日元在各自的国内）没有通货膨胀
三种假设条件：
北京 东京
保守 租金年涨幅 10.00% 0.00%
房价10年涨幅 70.00% 0.00%
中等 租金年涨幅 12.00% 2.00%
房价10年涨幅 100.00% 30.00%
乐观 租金年涨幅 15.00% 3.00%
房价10年涨幅 150.00% 50.00%
北京 东京 差别
保守 年回报率 7.15% 5.00% 2.15%
中等 年回报率 8.89% 7.53% 1.36%
乐观 年回报率 11.34% 8.92% 2.42%
很多人思考问题：只考虑到现在，没有计算未来的可能性，用存量思维而没有用增量思维。
以上计算都对于租金和房价做了预测，至于两者的涨幅的预测才是这个问题的关键点。是保守，中等，乐观还是其他，就是每个人对于北京和东京未来经济，人口等的思考了。
从宏观大势来看：
21世纪人类会发生的三件大事分别是：
1) 中国的经济高速发展，成为全球最大的经济体。且人均GDP达到发达国家水平。
2) 中国的城市化率与经济水平相匹配，达到80%以上
3) 美国主导的科技大爆炸
以此为背景，在中国：
1） 大城市，特别是人口流入的一线城市的住宅的租金收入每年上涨，且价格同时上涨。这种情况下，租售比低，比如目前一线城市只有1.2% 也是合理的。
2） 人口流入的一线城市，房价每年涨幅10%，房租涨幅10%都是保守的估计。
3） 由于全国人口减少，东京人口增长缓慢，结果就是日本的经济发展缓慢，通货膨胀基本为零，这样的地方，资产升值非常慢，如果要投资，只能靠租金（现金流）。
4） 如果资产足够大（比如超过1个小目标的人民币），而且杠杆率又很高（比如30%以上），可以考虑投资国外（比如日本，或者美国），这样既可以吃到中国的资产增值又可以有充足的现金流。
资产增值和现金流好比鱼和熊掌，很难兼得。现金流好的资产比如国内的店铺，国外，比如日本，美国的房产，资产增值的速度往往很慢。而资产增值的速度很快的中国一线房产，往往都是现金流很差。