教育，学区和人 （二）
美国的住宅每年要缴纳房产税（property tax）。税基就是房屋的评估价格（和市场价成正比），房价高的地区房产税也越高，房产税是本地区的税种，收上来以后，可以用于公立学校开支，所以房价高的地方公立学校的资金充沛，可以请好的老师，而且房价高的地方，家长的社会阶层高，重视教育，所以学生的质量也高。就形成了良性循环。由此给人的错觉是学区房价高，其实是房价高才是学区好的原因而不是反过来。
美国的好学区和差学区的房价差别比中国一线城市还要厉害。比如硅谷中心的帕罗阿图市，人口六七万人，这里的独立屋的中间值房价在300万美元以上，而和它只隔着一条马路的东帕罗阿图市（对，只差一个东字），独立屋的中间值房价不到100万美元。这是为什么呢？
帕罗阿图市位于硅谷的核心区，这里住着谷歌的创始人拉里佩奇，苹果的创始人乔布斯，和很多斯坦福大学的教授，脸书的创始人扎克伯格也在这里置业。这里的生活环境，治安环境好，人均收入高，房产税高，公立学校的学区好。
东帕罗阿图市住着很多墨西哥裔移民，生活环境，治安环境都不太好，房价低，房产税低，学校就不太好，而且学生的家庭环境差，父母很多本身就是非法移民，谈不上重视教育。
帕罗阿图市的一栋3房2卫的独立屋的价格和配套学区（分数越高越好）
2018年房产税：$17,553
东帕罗阿图市的一栋3房1卫的独立屋的价格和配套学区（分数越高越好）
2018年房产税$2,604
我国是没有房地产税的，一旦房子出售了，业主支付的房价分为两个部分，居住部分和学区溢价。学校越好，学区溢价越高，比如在深圳一套一千两百万的房子，其中一千万是居住部分的价格，可能另外的两百万是学区溢价。
居住部分的价格是位置，小区管理，居住人群等等的因素决定的，由于这些因素都很难改变，而且产权受到政府法律保证，所以居住部分的价值是很有保障的。
学区溢价从根本上说，其实是小区业主和子女拼命努力学习的结果。我们可以看两个极端的例子。
第一：2017年北京有一处有房产证的过道，完全不能住人，但是可以“对口师大附中、实验一小前门分校学区”，开价150万。由于这个过道完全没有居住属性，实际上这150万完全就是这里的学区溢价。
第二：假设某学区的学生100%都能考上清华北大，大家可以心理计算一下，这个学区房的学区溢价是多少？也就是读清华北大的门票市场价是多少？稍微思考一下就可以知道，只是好学区（不能保证上清北都要150万），能保证上的学区房，学区溢价将轻松过千万。
我在上一篇文章里面说过，教育的核心是人。一个好的学校是学生努力学习，老师认真教学，教育局领导有方的结果。这三方的利益和目标实际上是一致的。也就是只要学生继续努力学习，老师继续认真教学，学校只会越办越好。作为一个副产品，学区溢价也会越来越高。学区房价只是学生努力学习的结果。
公平，正义是我们国家都目标，这里的公平实际上是指机会公平，而不是结果公平，比如：我国实行的高考制度，就是每个学生高考分数面前人人平等，但绝对不代表每个人都可以进清华。
试想某学区房20年前刚开始办学的时候，大家都不知道这所学校的好坏，但经过20年学生和学校的努力，已经证明成绩斐然，由于学生的成绩很好，学区房的溢价很高。
这时候有人或者有管理机构（不管出于什么目的，比如很多人想象中的结果公平，例如让所有人都上清华）。忽然剥夺了好学生上这所学校的资格。比如：剥夺帕罗阿图市孩子上本地优质学校的资格，而让东帕罗阿图市的墨西哥移民的孩子来马路这边上学，会发生什么呢？