Dr. Mark Nan Tu 涂南博士

有个朋友看了我关于资产和负债的文章，说每次花钱的时候都需要考虑资产和负债，活着不是很累吗？并说如果在经济允许的情况下，可以少计算一点。

我觉得他把基本的经济概念和生活方式混淆了。比如汽车，几乎可以说汽车是一个负债，一旦拥有汽车，就是花钱的开始，保险，汽油，停车费，养路费，车船税，洗车费，维修费等等，都是不停的需要花钱的东西，即使完全不用，汽车也会掉价，那么是不是说，不要买车呢？你要有钱，愿意买，就去买，但是买的时候知道这是一个负债就好了。

其实我认为大多数人更本没有必要买车，很多白领喜欢买车代步，非常不划算，如果仔细算算，就会发现，其实打车的总成本要比自己买车划算多了。一个月在北京如果只是上下班的话，打车费也就是2500元到头。而买量私家车成本远远大于2500元/月。如果光从成本的角度来考虑，打车比较划算。当然自己的车子在郊游的时候比较方便, 但是为了这个方便，要花多少钱呢？

我想说的是，花钱的时候如果能多想想买的这个东西是资产或者负债，会对于个人财物自由有很大好处。很多公司在投资，花钱的时候考虑问题基本上就是这个方法。

另外一个很大的误区就是自己住的房子是资产。自己住的房子根本不是资产，而是每月需要你花钱才能洋货的负债。即使全款付清，还需要继续往里面付钱，如物业费，取暖费，其他杂费等等，有的人会说，如果自己住的房子由于房价上涨，会赚一些钱，其实那个纸上的富贵什么时候能够兑现呢，而且如果把自己的房子卖掉，自己住哪里去呢？

如果自己买房，买一个离上班地点近，大小适中，自己经济能承受得起的房子就好了。自己住的房子，不是资产，没有必要考虑升值等因素。

人的生活方式很多，买车，买房几乎每个人都希望，不过那些都不是资产，所以买的时候量力而行。一个人如果能把负债都有效地转化为资产，会很好地利用有限的金钱，快速地到达财务自由。

其实公司运营也是这个道理。

我在美国的时候，每年的春天和秋天我们那里举办两次房展会，有一年，我父母过来看我，他们在国内时搞建筑和结构设计的，所以我决定带他们去看看展会。拿到宣传材料，我们按照上面的地址看了不少房子，最后我们去看一栋在当年，当地比较贵的房子。这栋房子在一个湖边上，地下室的一半在斜坡上（walk out basement），可以直接走到湖边，房子时3层楼，比较大，环境也很好。

我们进去的时候，有一个白人售楼先生，接待我们，给我们介绍房子，没过几分钟，后面来了一对高大的百人夫妻，带着3个小孩，老婆非常漂亮，打扮得也很精致，3个孩子也是得体的打扮，男主人也是那个million dollar look. 高大，英俊，腰上挂着两个BP机，和一个大哥大，接待我们的白人售楼先生一看见他们，马上就让我们自己看房，而兴致冲冲地去接待他们了。

我后来和父母讲到这件事，说：那个男的不一定有钱买这个房子。原因很简单，他身边都是负债(liability)，不管多少收入，都会被吸掉的。门口停的是他们开的巨型Suburban SUV, 价格油耗不菲，老婆一看就是不工作的那种，3个孩子都需要钱，那么1个老婆，3个孩子，1辆车，1个房子都需要他挣钱养活，而他自己可能是一个公司的销售人员，可能有一些提成，但是肯定不是老板。所以不会特别有钱。在美国打工的人除非大企业的高管，否则还没有小生意赚的钱多，美国流行一本书叫做：The millionaire next door. 就是讲很多自己经营生意的人往往跟本不起眼，甚至就住在你对面，而他们却比打工的人有钱很多很多。

我自己在国企，私企，世界500强外企打过工，也自己做过小生意，还忽悠过风险投资，国内到国外，经历了很多，我的总结是：不管是做企业还是个人理财，花钱的时候一定要想好，这次花的钱是买的资产还是负债。简单的说：

资产(assert)就是能给你赚钱的东西（最好是不要你干活），比如股权，版权，出租的房地产，这种资产多多益善。

负债(liability)就是不停的要你付钱才能养活的东西，比如自己住的房子，新车，各种名牌等，这种负债越少越好。

去银行贷款买房的时候，银行会告诉你，你的房子是资产，除非你出租，你自己住的房子肯定不是资产，至少是不能兑现的资产，即使没有任何银行贷款，也需要每月交纳物业费，水电煤气等，而且如果房子不升值，完全不能称之为资产。

车子是资产吗？自己开的新车绝对是负债，一开出展厅，这个车就掉价10%以上，每月还要交纳养路费，保险，车船税等等，如何使资产呢？

当然，房子，车子都有可能赚钱，房子可能升值，自己开的二手车如果买的时候价格便宜，卖掉时不但不赔钱，还能赚一点。二手车经销商都是这么干的。

在中国，多买房，少买车。
 

Looking good does not have to be expensive (花很少的钱照样可以取得必要的效果）

一般人一听这个，会马上说，你开玩笑吧，这绝对不可能呀。

宝马在中国是一牛比车，这些年降价，新车最便宜也要30万。QQ在中国也是一牛比车，这些年上市，最贵的也就5万，那么宝马如何会比QQ便宜？

我这里说的便宜不是指车价，而是指使用成本，就是折旧。QQ1.1自动豪华如果买新的话，全部办下来大约要6万，而一辆二手的宝马，比如05年的320，市场价大约20万左右，而且如果选择好，可以买到低于市场价的宝马320。这两辆车，QQ开一年，市场价只有4万，而二手宝马320开一年，可能还能卖19万多，这样，一辆QQ开一年，跌价2万，而一辆二手宝马开一年，几乎没有跌价，所以就车的使用成本来说，宝马比QQ便宜。

其实现实中我们买很多东西，并不是买这件东西，而是买了这件东西的使用权，如果现在拍现金买宝马，的确比QQ贵，但是我们在卖宝马的时候也会比QQ卖得多，所以我们要算的就是宝马和QQ的折旧费用。

让我用一个基本的公式算一下
（假设年利率是6%，月利率是0.5%）
 现在价格 一年以后价格 月折旧成本
宝马320（二手） 200，000 195，000 1407
QQ1.1自动豪华（新） 60，000 40，000 1922

所以忽略维修，保险，汽油等成本的情况下，一辆车况很好的二手宝马320，可能比一辆QQ的折旧费用更低。

我这辈子没买过新车，我只租过2次新车，都是长期租赁（2年那种，在美国非常便宜），在中国没有长期租赁的服务，所以我在中国的车都是买二手车开。我开过切诺基，本田雅阁，别克君悦，一气奥迪，都是二手车，性能来说不比新车差，除了切诺基，其他的车开了几个月卖的时候还赚了一点钱。北京地区的二手的过户费用可以低到300元以下，所以交易成本很低，而且北京地区道路情况较好，只要保养得当，一台开了2-3年的车过了磨合期，性能比新车都好，我开过一台06年的别克君悦，100公里油耗仅为9.7升。当然如果买到非常便宜的二手车，说不定卖的时候还能赚点钱（二手车经销商就是这么干的）。

总之：
1：千万不能买新车，因为第一二年折价很快，而且国家要收10%的新车税，国家收掉的这10%不能折到卖的车价里面。
2：要等,就是要买低价的二手车。新车价格很难谈，但是一但是二手车，价格就可以谈，车况就可能不一样，所以如果有耐心，肯定可以找到价廉物美（比市场价低）的二手车。

这样开着BMW320可能比开QQ的成本还低。谁说开BMW就一定是有钱人？在我的字典里，有钱人就是懂得花钱的艺术的人。掏自己腰包的人，傻瓜才去国贸购物，买全新宝马。

昨天下午我去一个公司买了一台HPLaserJet的传真打印一体机，二手，原价2000多，二手300元，还送一个未开封的墨盒。他们公司开了一年多，由于总部决定关闭北京的办公室，所以这1年多买的所有物品都需要处理掉。很多电子产品的使用一年，价格就是新产品的一半，其实性能和新的没有多少区别。

我们公司做二手车的网站，所以我也了解二手车的市场行情。二手车这个行业里面混的人没有买新车的人。比如：
2005年10月上牌的广州本田雅阁2.4，豪华版，在车况良好的情况下，目前市场价格大约是17万。而在2005年10月，这款车的价格是24万，如果全款购车，加上购置附加费，全部加起来大约27万，就是说在2年3个月的时间，车主损失10万元的现金。

而如果保养和使用合理，这辆二手车几乎和新车的性能一样，甚至由于过了磨合期，性能比新车更好，油耗更低。

懂得折旧计算的人因该知道，一款车的最头2-3年的折旧最快，而超过5年的折旧率就大大下降，所以聪明的人可以购买开过2-3年而又保养和车况比较好的车，这样既买到一款比较称心的车，又能减少使用汽车的成本，如果价格合适，甚至可以开一段时间，比如半年，再卖掉，还可以赚一点。

我以前在美国开的车是租赁的，就是新的车给我用2-2.5年，我每个月付使用费，合同到期以后把车还给车行，如果在规定的使用公里数内，不用支付任何其他费用。这每个月的费用其实就是车的折旧的费用。

汽车对于绝大多数人来说就是一个消费品，如果是这样的话，因该好好计算，把成本控制做好。其实很多电子产品的折旧也非常快，比如高档手机，一台2年以前还是7000的手机，目前市场价格最多1000元，就是说，这部手机2年的折旧是6000元。我05年初买了一台尼康的D70s,当时机身的价格是6000元，目前我这台二手的D70s机声可以卖2500元左右。就是说，3年，这个机身折旧3500元。

其他折旧快的东西，比如笔记本电脑，很多电子产品等等。这些东西折旧很快，如果不是追求最新的产品，赶时髦，根本没有必要买新的产品。二手的东西和新的性能几乎没有差别。

其实这个世界上很多东西都是二手，比如上市公司的股票，二手房等等，但是这类东西和消费品有最大的不同，就是这些东西都可能升值，而电子产品和汽车，几乎可以肯定要掉价的。

所以要想快速达到财务自由，多买房子，股票，少买车子和其他电子产品。如果要买车，买电器，不如买二手。现在的电子产品的质量都很好，用一段时间的电子产品的性能和新的一样。

2007年6月北京某开盘房产

最近在网上有关于房地产的大幅报道：房价涨幅很大的城市比如深圳的成交量下降。整个房市里面观望的人增加了，出钱的减少，房子不好卖了。其实我自己也感到这个变化。我在北京用过的一个房地产中介开始在街头巷尾推销他们的二手房，然后是一个我看过的新盘的销售人员3番5次打电话来，让我去看他们开的新楼盘。这个局面与3个月以前皆然不同，3个月以前是新盘开盘马上抢购，二手房一上市就被买家追捧，几个买家抢购。看来真的是新房，二手房不好卖了。

11月14日国家统计局发布的最新调查显示，10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5％，涨幅比上月高0.6个百分点；再创2006年以来的新高。而10月份新建商品住房销售价格同比涨幅较高的城市有，宁波19.1%、乌鲁木齐18.5%、北京17.8%、北海 17.7%和深圳16.8%等；即使是，二手房10月份70个大中城市住房销售价格也同比上涨8.7%，涨幅比9月份高1.1个百分点；环比上涨 1.4%，涨幅比9月份低0.2个百分点。二手住房销售价格同比涨幅较高的城市有，深圳21.1%、宁波15.6%、乌鲁木齐13.5%和北京11.7%。

所谓房价上涨，交易量下降。大有有价无市的情况，这样有可能持续下去吗？

房地产的投资客的中分为三种：一种是短期投机者，买到之后就立即转手套利；第二种，也是绝大多数，属于投资保值型，会长期持有；第三种就是机构投资者，例如基金和外资等。  对于资金充足的投资客，短时间的房价停滞或者交易量下降，政策变化等等，完全不会影响投资的心态，还是有钱的继续投，而且我认为目前观望情绪，对于而投资保值型，而又资金充足的正是出手买入的好时机。国家的各种政策只能打击的是短炒者（比如5.5%的交易税），国家新出台的第二套房的政策打击的是完全依靠贷款的买房者，而不会影响到资金较为充足的购房者。相反我一直认为只要国家干预，交易成本增加，肯定是羊毛出在羊身上，导致房价上涨，只要有双轨制，就有官倒，只要有高额关税，就有走私，只要有外汇控制，就有黑市，只要交易成本上升，就会房价上涨。，国家的各种干预会增加交易成本而使房价上涨，投资者少赚，买房多付，国家赚大头。而房价不会有什么变化，或者说房价还是会上涨。

在房地产市场里，没人知道房产要涨多少，也没人知道什么时候涨什么时候跌。
我一直认为房价在中国是个牛市，长远来看：
1: 经济的继续发展（可支配的钱上涨）
2  农村人口进城。
3：人们币升值预期使得外资继续流入

从去年开始的这一轮房价大涨，也许有一些泡沫，也可能有一段时期的停滞，还可能有短期的微跌，但是房产是一个长期的保值型的投资，只要有这个心态，完全不需要考虑近期的各种市场反应和国家政策。投资房产，10年内必定带来很好的回报。

我是个拥有13年驾龄的老司机，以前在美国每年出游都选择租车，所以开过各种各样的车。多年的经历算下来，最少开过30辆以上不同的车。回国也有近4年的驾龄，我是2002年底在国内买的车。那是一辆二手的切诺基，在北京花乡二手车市场买的。前车主是一个女的，她2001年4月买的时候是13万多，连上牌照一共交了15万多。开了1年半，2002年10月卖给经销商。我接手的时候是10万5千，这里面包括二手车经销商的利润大约5000，和过户费 500，所以她收到手的钱大约为10万左右。这么算来，她开了3万5千公里，1年半的时间，费用是5万5左右。

我的这辆小切（切诺基）又跟了我5年，中途有一年我回美国，车子没动。回来以后，我去过山西、天津、内蒙古坝上等地，还把北京附近的山水几乎都玩了一个遍。虽然我的成本也很高，油耗大约为11.5-12升/百公里，每年还要交1千多的罚款，但我还是觉得很值，因为我认为切诺基非常适合中国的路况：
1：车内空间很大，非常舒适
2：坐位高，视野好
3：车价便宜，维修更便宜，而且折旧慢
4：有“鼻子”，结实不怕撞，相对安全
切诺基是美国克莱斯勒公司的经典设计，在美国从80年代初上市，一直到90年代末才下市，可见它的设计是经得起时间考验的。当然，切诺基国产以后的小问题也很多，比如钣金质量就成问题，还有车门的密封不好等等。但是在北京切诺基的保有量很大，维修网点多，费用很低。

由于我要离开北京去广州工作一段时间，而且车子开到广州的成本很高，异地过户手续麻烦，所以我决定把车卖掉，如果有需要可以在广州再买一辆。

2002年我在北京买车的时候没有北京户口，所以就落户到我一个朋友的名下。这些年来，他一直是车主，但是都是我在开。我告诉他我想卖车，他马上说可以卖给他，这样可以省掉过户费，而且他对于我的情况很熟，知道车子没有出过什么大的事故，很放心。所以对于我们来说就是一个价格的问题。

我先把车开到我的一个修车的朋友那里，他把我的几个小问题修了，比如：刹车灯、雨刷。然后把车的发动机和前盖都清洗了一遍，这样看上去很干净。我现在做的公司是做二手车交易的，所以在北京的二手车交易市场有工作人员。我打电话给我们公司北京市场部的人，然后去了花乡市场找人评估。我们市场部的人员听了我对于车的基本状况的陈述，告诉我按照市场价评估的结果是3.2万左右（就是卖给经销商的价格），但还是需要看车核定的。每辆车的情况不一样，我的车保养得很好，车况不错。我是每3000公里就换油，而且按照说明书进行保养。我们来到花乡二手车市场，门口的车贩子说大约值3.5万左右。其实这些人只是导购，并不会收车。如果价格谈好，他会带你去后面的车商那里。如果成交，他们从车商那里拿1000元/车以上的佣金。

当时，有一个车贩子说他能开出3.8万的价格。因为我去的时候天色已晚，不能马上过户，所以我留下车贩子的电话就离开了。我问市场部的人，为什么他会给我高于市场价好几千的价格？他们说这车是不可能拿到3.8万的，车贩子只是用这个办法留住我，等第二天真的过户交易的时候，便会用各种理由压低价格，最后成交的价格应该是在3.5万左右。

这样我从花乡市场外面的车贩子那和我们市场部的同事那知道了市场价格，便约了我的朋友第二天到中联二手车市场见面，目的有二：
1：想在中联再寻个报价，充分了解市场，
2：如果我的朋友不喜欢这辆车，还可以马上卖给其他经销商，这样可以减低我所花费的时间。

第二天上午，我开车来到中联市场，我们公司市场部的人已经在那等候。他带了一个他很熟悉的二手车商来看了车，给我的报价是：如果他们收车，可以出 3.3-3.5万，我在他们的车场里看到一辆和我同一年上牌的切诺基，唯一的不同就是那是4驱，而我的是2驱，要价6.5万，按照市场价，这个车应该在4 万2左右。所以我问，这辆车如何能卖到6.5万？其实，成交价可能在4.5-5.万之间，车商收进来的价格可能在3.5万左右，他们收了车以后，会进行一些改造，比如换掉轮胎，加上CD、前后保险杠，加高，全部费用3000元左右。然后这辆改装以后的车就可以卖到4.5万左右，这样他们的利润应该在5000- 9000元，周转时间在2周左右。因为切诺基在北京是一款畅销车，所以出手没有问题。

知道了我的车的市场价，等我的朋友到了以后，我先让他试了车。他很满意，然后我们找其他几个经销商都寻了价格，大约是3.5万左右市场价，（卖给经销商的价格）。最后我的朋友以3.5万买走了这辆车。由于本来车就在他的名下，所以没有过户手续。付了现金，我把手续和钥匙给了他，我的这辆车就算卖掉了。可以说是一个非常容易的交易。

总结：
1：二手车商一般都会对收来的车进行增值服务，比如：改装、维修，所以他们最希望买的就是没有太多改装的fix upper, （房地产用语，专指不多的改装费用就可以卖更多的价格）。
2：市场价和最后成交价差别会很大，如果有市场很熟的人作为导购，肯定会省很多事，而且信任度也会很高，所以二手车市场里面需要象房地产一样的中介服务。
3：导购（介绍车源、介绍顾客）给车商就能收取佣金（这就是门口的车贩子干的事）

我作为卖车的人最希望得到的服务：
1：公正的评估价，
2：准确全面的市场行情，
3：中立的第三方人员协助交易。

天河公园的google卫星图

这样的水景楼在北京肯定要被暴炒

对面的楼就在天河公园的东门

我在广州的公司离天河公园很近，所以我就住在天河公园旁边，经常去那里玩。其实这个公园非常不错，不仅环境优美、郁郁葱葱、布局合理、门票便宜，而且其周边有很多地方可以修建住房。这些房子由于离公园很近，只要朝向好，完全可以看到公园的湖景。

在缺水的北京，能看到湖景的房子很少。这几年朝阳公园附近的房子被大力炒作，说是要成为和纽约中央公园附近一样的富人区。能看到朝阳公园湖水的楼 盘纷纷暴涨，棕榈泉、观湖国际等社区能看到湖面的楼盘均价都上2.5万/平方，就连不能看到朝阳公园的楼盘，比如：阳光上东都接近2万（2007年8 月）。

这几天，我在天河公园里散步，看到很多楼盘，比如：海景公寓等都完全能够看到整个天河公园。而在公园东门的楼盘虽然比较老（10年左右），如：粤 秀楼等，从阳台上看景色也非常好。有几个楼盘从阳台上随便仍下一个纸飞机，就能到达湖面。就这样的好地界，老一点的楼盘均价8000元/平方，新一点的 “湖景楼”只要1.1万/平方。要知道在北京能看到水面的地方，哪怕是臭水沟，都叫水景洋房，象海景公寓这样的楼在北京肯定可以到2.5万/平方米以上。

但是这里是广州，不是北京，广州不缺水。虽然目前房价的决定因素是通货膨胀和炒作，但是不能否定，房价与很多因素有关系。要炒作也需要有炒作的可能性。

北京的朝阳公园地理位置很好，离国贸、燕莎、望京都很近。而且在北京这个缺水的地方，朝阳公园有一块非常大的湖面，整个公园绿化很好，可以说是在 雾蒙蒙的北京里的一道风景线。奥运会的沙滩排球赛会将在这里举行。朝阳区聚集着很多大公司和企业，拥有大量的高收入人群作为常驻人口。朝阳公园位于三环和 四环边上，交通十分便利。这个板块的房价就有了可以被炒的理由和支撑炒高房价的人群。从朝阳公园出来，沿霄云路向东，可以到达五环，这条路沿途还有红领巾 公园和朝阳体育公园两个公园，到达五环以后和去机场的交通都十分便利。朝阳公园附近吃喝玩乐的地方也很多，三里屯打车过去就是10多元钱。朝阳公园西门那 里也形成酒吧聚集区（Suzie Wong等等），可以说是一个适合于居住、上班的地方。所以这个地区的房价价格上扬是情理之中的。

那么天河公园附近的湖景房呢？这几年也是价格飞升。去年一些老一点的房产如：粤秀楼，只要5000元/平方米，今年已经到达7500-8000元 /平方米。而新的楼盘如：海景花园则到达1.1-1.2万/平方米。天河公园附近并没有大型的外企，有的是天河软件园里的网易和一些小的创业公司。天河工 业园里还有一些制造型企业，但是没有大量的高收入人群。不过，天河公园的北面是繁华的中山大道的延申，交通非常便利。这里的楼盘比如：丽德雅舍均价也是超 过1万/平方米，但是这些房子离天河公园还是隔着一道马路。不用过马路能到天河公园的楼盘都在公园的东门口，但是这个区比较老，很多楼龄都在10年以上， 而且只有一条单向的科韵路。交通不便，环境较差，住的人群可以看得出都是中低收入的，而且已经没有可以发展的空间，所以以后的发展并不看好。我在天河公园 的东门看来看去，做为自己住只是看好海景花园，从自住的角度来说，我要考虑舒服程度和升值潜力，这两个方向上考虑，我可能会选海景花园，原因如下：
1：交通便利，在黄埔大道边，很多路公车都从门口经过，出行去市中心的商业非常方便，
2：有部分楼面可以看到天河公园湖景
3：门口正在建设一个五星级酒店（皇冠假日酒店），建好以后肯定给附近带来繁华
4：2010年以前要通城铁。

虽然广州的天河公园附近的消费能力远远比不上北京朝阳公园附近的消费能力，但是从以上的原因我认为，这个以前是郊县的区会在不久的未来有一个不错的上扬。但是房地产投资需要综合考虑，也许广州人并不稀罕湖景，珠江的江景肯定更值钱。

不过，光凭这个能看到天河公园的湖景，对我还是非常有吸引力的，毕竟，湖景房只要一万人民币/平方呐！

这环境，没说的

这就是我动心的海景花园和正在修建的假日皇冠酒店

天河公园里面除了环境优美还有很好的运动设施

这南方的景色就是不一样，郁郁葱葱

天河公园的园林建设

潮阳公园附近的金阳国际沙盘

轻轨旁边的一线国际售楼处

每到一个城市，如果准备长期居住（超过一年），我都喜欢看当地的房地产信息。如果看好，马上出手买入。如果以后离开，我便把房子出租收取租金。这样的事在美国和中国我都干过，获利颇丰。今天在广州吃饭的时候，我在翻阅一本房地产杂志的时候看到了一篇文章，说未来的有钱人不是什么网络英雄、科技精英，而是45-60的中老年人。原因是他们在年轻的时候买入了很多地产，而房地产的升值给他们带来了财富。我是非常赞同这个观点的，而且我自己在中美两地的经历证明这个观点是绝对正确的。在美国的时候，我看到的有钱人几乎都是自己经营生意而且投资房地产的中老年人。在中国，目前的中老年人还不富裕。不过未来20年后，那些在城市中拥有多处房产的人才会成为真正的富人。

前不久，我给我们大学的新生举办了一个讲座。讲座的本意是介绍自己的研究方向，我准备了两个PPT文档，一个是我的研究方向和一些我做过的案例，另一个是我自己这几年投资房地产的一些心得和一些简单的计算。天气很热，而且也不是什么正规的课程，所以为了搞活气氛，我问同学们想听哪一个，结果全部的学生都要听房地产投资。看来学生对赚钱更感兴趣，而房产投资就是赚钱的手段之一。不过话也说回来了，学习的目的不就是为了毕业以后能赚钱吗？还不如现在就学习一些赚钱的方法和手段。

我认为中国的大城市，比如：广州、深圳、北京、上海的房地产在未来10年、甚至更远都会有一个长期的升值，好比进入了长期的牛市。前几年，很多在北京的人都觉得5000元/平方米很贵，去年觉得8000元/平方米很贵。今年北京的平均房价在5环以内超过1.2万/平方米，而且很多时候还出现了新房抢购、二手房供不应求的场面。

这里面泡沫是肯定存在的，由于通货膨胀和资本流动过剩，房价和股价一样带有泡沫。但是就北京而言，房价的泡沫绝对没有股价大，即使未来有短期的下跌或者持平（如2003，2004年一样），从长远来看（10年以上），北京的房价还会不断地上扬，甚至在不远的未来，平均房价超过3万/平方米都不是天方夜谭。最近我在北京出手买下的一套房子的单价已经超过2万元/平方米，如果按照套内面积计算，单价已经超过3万元/平方米。一方面，很多人作为“房奴”叫苦连天。另一方面，同一拨人又为房价的上扬而带来的纸面富贵洋洋得意，这将是未来中国大城市的写照。

前几期的英国经济学家(Economist)杂志有一篇文章讲北京的大山子地区。这个以前在北京令人羡慕的“好”区，由于这些年工厂倒闭、工人下岗，小区里面的住房老旧不堪，成为了北京闻名的“贫民区”。但是英国经济学家杂志没有看到的是，这里的很长房龄的交易房价都在1万元/平方米左右。居住在这里的下岗工人有自己的住房，而且都是当年买断的，不存在贷款的问题。如果两口子都分到住房，加起来可能有60平方米。这样按照市场价来计算，就有60万。要知道，一个清华、北大的博士毕业在国际500强的大公司比如：微软上班，也就1.2万/月，税后的收入不到9000/月。稍微花费一点，就没有多少钱留下，而这些博士们估计还看不上这些“平民区”的房子。如果不跳槽，目的是加薪。这些中国顶尖学府出来的博士要干10年8年才能买得起这样的“平民区”的房子。而且工资上涨的速度肯定赶不上房价上涨的速度。

我有一些在海外的朋友想回国，来来回回很多年还是定不下来。其实不管人在哪里，先买一个房子，房子这个东西在中国会升值，而且升值的速度会大于发达国家比如：美国，原因是：

1：中国适合居住、而且人口流入的城市并不多。

2：未来中国经济长期稳定的增长，带来中产阶级的大量涌现，使得购买力增强

3 ：未来10年左右3亿非城市人口要进入城市。

这三大原因保证了中国的城市特别是北京、上海、广州、深圳这样的大城市未来房价的上扬趋势。

买房就像所有的生意一样，必须:buy low, sell high”，也就是低价买入，高价出手。而在中国大城市的楼市里面，buy low 就是现在，甚至是昨天，sell high的时代还没有到来。

上个周末，我去了广州和深圳，广州是办公事，深圳是看望朋友。

先到的广州，雷阵雨，周五一到就开始工作，周五和周六两天都工作到晚上一点，好在住的酒店就在办公室的边上，只是周五晚上和投资人吃饭的时候，去了白天鹅 宾馆边上的露天餐厅， 晚上930以后到的，正好电梯间音乐停了，安静下来，可以看到夜色下的珠江，对面的高楼里面点点灯火，映照在江里，分外妖娆。一艘艘灯火通明的游船，在缓 缓的江水里滑过，岸边的射灯在夜空中交叉，此情此景，比我去年底在广州珠江夜游的时候还要浪漫。

本来第二天晚上计划去著名的B-boss酒吧考察，但是工作还没干完，只好吃完饭后，继续干活，周日事情比较少，下午去了上次在广州买“仿”阿马 尼西服的那个商店（就在广州花园酒店后面一条街上），本来想买一些夏天穿得T-shirt. 发现有一家墨镜点，卖各种名牌墨镜，老板拍着胸脯说：我这里的都是真的名牌，只是没有作最后一道打标签的工序，墨镜看上去质量很好，Hugo Boss的经典aviator设计的墨镜大约500RMB, 但是没有ray-ban, 其他的东西我都没有兴趣，而且行李比较重，没有买任何东西。

办完广州的事，我去广州东站，坐D字头的广深列车来到深圳，这趟列车的票价(80元)比普通的列车（68元）贵，这就是大提速以后的所谓子弹头列 车，里面的座位类是飞机上的设计，全部封闭，内有空调，而且行使的噪音很低，使得乘坐非常舒服，我看了车上的速度显示，最高的时速是202公里/小时，一 般的速度是150公里/小时左右，广州到深圳时间是52分钟。

在深圳，我见到了很多朋友，有海龟网新老朋友，也有以前认识的朋友，我在深圳的朋友的工厂又比以前有了很大变化，招了不少新的大学生，都是名校的（我的这个朋友有名校情节），订单不断，工人周日还在加班加点的干活，工厂一派新新向荣的景象。

这次深圳之旅最大的震撼是看到几个朋友都住在1000万RMB的豪宅里，由于深圳的房价在去年一年上涨1-2倍，所以很多人以不留神便成为了千万富翁。

我的一个朋友两年前在华侨城买下一套价值300万的公寓，由于价格暴涨，3个月前出售得700万RMB现金，其实他的首付只有100万现金，大约 两年内，他的100万赚了500万的现金，朋友拍出400万作为首付，买下一套800万的别墅，最近3个月上涨，有人要出1000万买他的房子，余下的 钱，65万买下一辆陆虎, 其他的钱投入股市。

在深圳聚会的饭桌上，大家都兴奋地谈论着疯涨的房价和股市和中国的各种机会，品尝着资本流动过剩所带来的盛宴。

按照每次的惯例，在朋友的工厂，办一个小的培训，这些名牌大学的学生经历者和我当年一样的困惑和希望，我当然是好好解答所有提出的问题，有的问题 作出两种不同的解答，一种是现在大学里普遍教育的那种，一种是经历过现实社会以后总结出来的那种。希望年老的时候还能够和年轻人在一起，互相取长补短

本来定的深圳回北京的飞机是晚上8点，结果深圳下起暴雨，飞机不能降落，改降广州，所以等飞机来到深圳，已经晚点3个小时，最后飞机晚上11点起飞，到达北京是凌晨2点。

回家的车上，看着这个钢筋混泥土铸成的城市进入梦乡，一切都显得非常安静，偶尔有几辆轿车从身边驶过，明天天一亮，整个巨大的能量将有释放出来， 在停车场般的环路上，在熙熙攘攘的商店里，在现代化的写字楼里，人们在努力实现各种梦想，中国这条超级大船便在成千上万的人的推动下，奋勇向前。

我在美国每过几个月就打一次电话给我的信用卡公司要求涨额度，屡试不爽，额度攀升可以买一辆中型房车。我是每月自动付全款，不用什么额度。

回国以后也用同一方法，我的信用卡是招行发的，一卡通（金葵花，存款要在50万以上）也是招行发的，我打了几次给我的信用卡公司要求涨额度，他们硬是不给 涨，说我的monthly activity low. 当然很low,我基本不买什么小的东西，我去买都是上百万的房子，人家不收信用卡。

但是，我有real estate invesment(不是自己住的那种），金葵花里面现金存款一大把，自己的business,拿过世界最高的学位，在最牛的大学教书。你就给我这点额度？真是狗眼看人低。

信用卡公司喜欢的是那种lots of actitities. 大把的钱进来，大把的钱出去，自己没有什么资产的所谓富裕人士。

有一次在美国，我去参观parade of homes, 房地产展览，我去看一个half a million USD house (2000年美国中部中等城市）算贵的房子，我开的是一辆Honda的civic, 真好我父母也在，一起去看。接待我的是个白人sales,一看就是不那么热情，为啥？大概认为我们买不起。

没多久，来了一个美国白人，人高马大，漂亮老婆，3个小孩，开GMC的大SUV，腰上挂着大哥大和BP机，那个sales马上笑脸相迎。

我给我父母说：这个人没钱，为什么：
漂亮老婆 = liability (没有工作，每星期要去spa, beauty salon等）
3个小孩 = huge liability( 学校，吃喝都要钱）
GMC的大SUV = liability (每月的月供+gas,一定大于6-700美元）
腰上挂着大哥大和BP机 = 上班打工仔或低级sales= 收入不高。
来看大房子= 自己住= another huge liability

其实多数的金融服务业都是给没钱的人服务的，应为他们花的多，信用卡公司赚的多，信用卡额度与有没有钱没有关系，到也是理，如果花的少，为什么给你高的信用卡额度？

功夫2005年于西藏