买房投资澳洲还是粤港澳大湾区好？
有个朋友从澳大利亚回国已经10多年了，拥有澳洲身份，经过多年的打拼，在澳洲悉尼和深圳都有房产投资，子女已经成年，自己和先生在深圳有自己的事业。考虑在10年后退休，在悉尼和粤港澳大湾区两边养老。自己最近也有了深圳的首房首贷的资格。
她最近卖掉了一套澳洲的房子，手上有一笔现金，正在考虑是在悉尼还是在粤港澳大湾区再买一套。
| 首付 | 利率 | 租金回报 | 涨幅预期 | 房产税 | 管理成本 | 金融属性再抵押贷 | |
| 悉尼 | 10%-20% | 4%左右 | 高达5% | 一般 | 1%左右 | 年租金 10%-20% | 好 |
| 深圳 | 30% | 5%左右 | 1.5%左右 | 高 | 无 | 年租金 10%-20% | 好 |
悉尼是澳大利亚最大的城市，近几十年人口一直在稳步增长，房产涨幅预期在发达国家算不错的，但是相比深圳，由于超量的人口流入，经济活跃程度，周边人口和经济的支撑，未来的涨幅预期只能算一般，当然不如深圳。
在其他条件基本一致的情况下，悉尼的租金高，扣除房产税甚至管理成本，到手还能达到3%左右，几乎可以打平贷款，也就是可以长时间持有。而深圳只有1.5%，完全打不平贷款，需要不断的给贷款输血。
综合来看：
1: 从投资回报率来计算，未来十年甚者更长，买深圳的房子几乎可以肯定回报率大于悉尼。
2: 但由于深圳的租金实在太低，在持有期间，需要有其他资金来源，不断给房产输血，等待房价上涨。
3: 由于她两地都有多套资产，投资就不单单是回报率那么简单，总体来看还要考虑未来的理财计划。
比较好的方式是：
1: 在悉尼和深圳两边都各买一套，悉尼那边以租养贷，深圳这边，靠自己事业强大的现金流垫补一些，等待涨幅。在一轮涨幅以后，再抵押，贷出现金。
2: 深圳的首房首贷的资格基本就是国家发放给普通人的大红包，绝对不能放弃。而且她现金流充裕，当然要尽现金流允许的前提下买最大的房子。
3: 另外：香港和澳洲相比优势不大，但和深圳相比，逊于深圳，还要考虑开辟新的战场的启动成本，考虑到她的投资时长大约为10年，当然不如坚定不移的投资悉尼和深圳即可。