为什么过去二十年我们感受到的通货膨胀和国家公布的CPI指数有很大的区别？
我们先来看通货膨胀是什么？
所谓通货膨胀就是钱的购买力下降。比如去年一个麦当劳汉堡包要10元，今年相同的一个麦当劳汉堡包要11元，买到的东西没变，价格确上涨了1元，也就是10%。 那么相对于消费者，手上的钱的购买力下降了10%。也就是通货膨胀率是10%。
为什么相同的商品价格会涨？
传统经济学认为通货膨胀有两个主要原因：
- 成本推动 (cost push)的通货膨胀，即成本上升带来的价格上涨。比如：政府提高最低工资导致用工成本上升，或者油价上涨导致运输成本上升。这些额外成本商家会转嫁给客户。
- 需求拉动(demand pull)的通货膨胀，即商品和服务的需求超过供应。比如大城市核心地区的房子，由于大量农村人口进城，住（买）房需求强劲，住房供给不足，供需不平衡，只能涨价，价高者得。
不过，这种传统的经济学观点无法解释大通涨，比如战争期间，物价飙升，钱不如纸的现象。经济学家米尔顿·弗里德曼（Milton Friedman）70年代提出一种新的经济学观点是：通货膨胀是一种货币现象。就是货币供应超过经济增长。比如一个只有汉堡和钱的市场，原来市场上有10个汉堡，也有100元钱，那么汉堡就是10元一个。现在市场上有20个汉堡（经济增长了1倍），但有300元钱（货币增长了2倍，比经济增长快了1倍），那么汉堡的价格就是15元一个。
由于国家经济增长的数量是公开的信息，所以只要了解国家发行货币的数量，就可以计算出通货膨胀的数量。
国家发行货币的数量有以下几个指标：
M0=流通中现金 （与消费密切相关，其数值高代表老百姓手头宽裕、富足）
M1=M0＋企业存款（企业存款扣除单位定期存款和自筹基建存款）＋机关团体部队存款＋农村存款＋信用卡类存款（个人持有） （映经济中的现实购买力，代表着居民和企业资金松紧变化，是经济周期波动的先行指标。流动性仅次于M0。）
M2=M1＋城乡居民储蓄存款＋企业存款中具有定期性质的存款（单位定期存款和自筹基建存款）＋外币存款＋信托类存款
M2不包括政府存款、金融债券、商业票据和存单等。
M2同时反映现实购买力、潜在购买力，流动性偏弱，反映社会总需求的变化和未来通货膨胀的压力状况。
通常所说的货币供应量，主要指M2。
按照弗里德曼对通货膨胀的描述，通货膨胀可以理解为：M2 增速 > GDP 增速。
中国的通货膨胀到底是多少的争论。这里就要说一说国家公布的CPI指数和个人感受的通货膨胀的区别了。拿过去20年（2001-2020年）的数据举例：
1: 国家公布的消费者物价指数CPI指标：年均2-3%，由于CPI取样的都是满足大家基本需求的商品，（不包括房价），所以CPI指数也叫做低收入者商品指数”。未来5年预测，CPI是2-3%。
2: 货币超发量计算： 通货膨胀率 = 货币供应增速M2 – GDP增速
年均5.78%，比如汉堡包的价格，这个指数叫做中产指数。未来5年预测是： 3%。
3：基于货币增发量计算：通货膨胀率 = 货币供应增速M2
这个算法没有考虑GDP增长本身需要增发的货币，但是对于房地产市场投资等行为极具参考价值。14.96% ，在一线城市生活的人可以明显感受到，这个增幅基本就是过去20年，一线城市房价的涨幅。未来5年预测：9%，也就是未来核心城市房地产的价格还会以9%的速度上涨。这个指数叫做“富人资产指数”
附带说明：有一种流行的说法是：M2的增值量实际上是信贷创造出来的。
也就是M2 并不是央行故意印钱，而是大量的个人和企业去商业银行借钱（比如个人买房，企业贷款来扩大生产），这些信贷实际上是创造出新的货币的罪魁祸首。所以M2的增长长期超过GDP的核心不是央行印钱，而是市场信心很足，贷款需求旺盛。
不管如何，由于以上三个计算方法得到的结果对应不同的人群，所以不同的人群感受到的通货膨胀是不同的。
站在低收入者的角度，过去20年的物价平均每年上涨大约2-3%。符合国家公布的CPI指数。
站在中产阶级的立场，从基于货币超发的角度，过去20年，总通货膨胀率为207.87%，复合年化通货膨胀率为5.78%。通俗点说：对于基本的生活，比如吃饭，2020年12月31日，307.87元人民币的购买力大致相当于2001年1月1日100元人民币的购买力。这个和过去二十年汉堡包的价格基本是吻合的。
预计在未来十年，对于基本的吃饭，我们的通货膨胀率会在每年3%左右。如果你的钱主要是解决未来吃饭的问题，那么你的投资理财只要3%以上的年化复合收益就可以实现保值来了。
但是站在要去大城市买房的人（有富人，也有刚进城的小年轻）从基于货币增发的角度，过去20年，总通货膨胀率为1524.54%，复合年化通货膨胀率为14.96%。通俗点说：对于核心资产，2020年12月31日，1524.54元人民币的购买力大致相当于2001年1月1日100元人民币的购买力。这个和过去二十年核心城市的房子基本是吻合的。
预计在未来十年，对于核心资产，我们的通货膨胀率会在每年9%左右。如果你的钱要在社会发展或者社会财富积累的过程中不落伍，那么你的投资理财就需要实现9%以上的复合年化收益才能实现财富的保值。
但如何实现年化9%的收益呢？
身处中国一线城市，回顾过去20年，展望未来，看来看去，这条路比较靠谱：
1: 购买核心城市的核心资产。而且要：
2: 用5%左右的利率的贷款。
通过稀缺资产价格的上涨和低于通货膨胀的贷款稀释两个力量，来实现对抗通货膨胀的保值和增值。