Dr. Mark Nan Tu 涂南博士

由于：

1: 交易成本极高，国家收取的税费和中介费可以高达总价格的6-8%

2: 限购政策 （家庭限制购买两套，单身限制购买一套），

3: 限售政策 （交完契税后3年才能转卖）

不以居住为目的，短期高频买卖，低买高卖，从而获取利润的交易已经完全消失了。

剩下的就只有买入以后长期持有。靠价值投资来获取利润（主要是抵御通货膨胀）。但这就变成一个非常专业的事情。

由于买房是个大额且低频的交易，很多人都有错觉。比如：认为屯房赚钱很容易。如果真是这么容易，大家早就不上班，专门干这个去了。

这其实和认为股票赚钱很容易一样，是个错觉。

以贷款利率5%来说，5年时间，房价要涨至少27%才算不亏本。由于交易和持有都有些成本，但可以出租，房租大约可以回收1%。一加一减基本抵消。

按照这个标准，看国家统计局公布的过去5年房价涨幅，北京勉强持平，上海这轮大涨后算是有一点点盈利，连号称稳赚不赔的深圳也只是微弱的盈利。

也就是这些城市里买的房子很多并没有赚钱，甚至有的是亏本的。和所有市场一样，只有少部分人赚了。

买房是个系统工程，其中的坎和自己创业一样多，甚至更多。而且风险很大，政策，银行和未来下家都不由自己控制。

这些年来，跑步健身的人陡然增多，从全国各地风起云涌的马拉松赛事就可以看出端倪。这里面很多人从小除了体育课几乎从来没有进行过其他的运动。
跑步这项运动，入门很容易，谁不会跑步？开始练习，提高也很快，中距离3-5公里跑，每公里配速到6分以内的配速，只要身体不是太胖，都很快能达到。
再往上提，就是每公里5:30的配速，跑步几个月，体重降下去，这个配速也是不难，任何人都可以达到。
如果有一定的运动基础，比如年轻的时候参加过一些竞技项目，篮球，游泳，等，练习几个月，达到每公里5:00的配速也是可以的。这个配速跑上3-5公里，基本上是正常中年人的高水平平常训练的水平。在大街上跑步，很快就可以超越大多数跑者。
再提高就是每公里4:30的配速。开始向专业运动员发展。要保证一定的训练量，饮食和休息都要开始重视。这个配速是大多数人的极限。
中年人要提高到每公里4:00或者以下非常困难的。这些人都是专业的训练（有教练或者是队友），除了各种跑步还要进行力量，柔软的训练，还要经常参加各种比赛，大多数都是年轻的时候就受过专业的竞技体育训练。
我觉得，每周以每公里5:30左右的配速跑3-4次中距离（3-5公里）已经足够保持体型，达到健身的目的。

一个朋友30多岁，单身，男，外地户口，本科学历，深圳社保已经4年半了，没有公积金，手上有60万现金，月入税后2万多。在福田上班，单位有免费单身宿舍。想上车深圳住宅。

结合个人情况，全面考虑：

1: 事业逐渐发展起来，收入比较稳定，节约一些，可以支撑住1.5万的月供。

2: 很快要面临结婚的压力，没有婚房难以在深圳找到好的归宿。

3: 国家支持刚需购房。首房首贷，目前政策比较友好。

大方向：

1:、考虑西部或者北部地区比如宝安沙井或者光明一带的上车盘50平方，300万左右。新房最好，但好东西要的人多，要摇号，时间不等人，可以尝试一年，一年之内不能打到新的话，直接买二手。

2:  贷款240万，其中房贷200万，采用30年等额本息，目前银行利率下，月供1.1万。其他的40万想其他办法，比如朋友借贷或者信用贷短期借贷，上车后再把这40万换成3-5年期的装修贷低息贷款降低利息拉长周期。降低月供至每月5000。3年还清。

3: 买下以后，房子马上出租，月入3000左右。

这样每个月总收入是2.3万，房贷加装修贷月供1.6万，这样每月还有7000供个人吃喝，有公司宿舍，自己节俭一点足够了。

​第一次买房，绝对不能失误。切记不要买任何不限购的资产，比如：

1: 买惠州的房子。

2: 买40年产权的公寓。

也莫向政府伸手，比如：

3: 排队政府的福利房。

​月入2万算中高收入人群了，要把机会留给真真需要的人。

相信自己在深圳这个英雄不问出处的地方能靠自己努力换取想要的生活。咬牙坚持3年，必然阳光明媚。如何没人帮你负重前行，哪来那么多诗和远方。

重读the millionaire next door （邻居家的百万富翁）1998年版和它的续篇the next millionaire next door （财富自由）2016年

最近我读了2016年版的财富自由（the next millionaire next door），这本是the millionaire next door （邻居家的百万富翁）1998年版的续集。

我是在美国圣保罗市Fairview Ave. 上的Barnes and Noble（线下书店现在已经关门） 书店了第一次看到这本书的，那时候我已经拿到硕士学位，在美国大公司工作了几年，业余时间我继续在学校攻读博士学位。我晚上最喜欢去这家书店看书，书店里不仅有无穷无尽最新的书和印制精美的杂志，还有舒适的沙发和殷勤的服务人员，所以我几乎每天晚上都去那里，一看就是一晚上，我遵循书非借不能读也的祖训，很少买书，我基本都是去书店或者图书馆读书，后来主要是在ipad上读电子书。

第一次看到邻居家的百万富翁这本书感觉很另类，这本书描述的百万富翁和我印象中通过自己创业，公司上市，身价上亿的比尔盖茨之类的富豪，完全不同，这本书描写的都是各类小的商人，通过自己的生意，积累了不菲的身价。（主要是百万美元左右这个阶层）。结合我在美国大公司打工的收入和能积累的财富的速度，我重塑了心中财富获得和积累的方法。书中的很多观点彻底改变了我的世界观和人生观。我印象中最深的是以下几点：

1. 在美国，打工的工资是税收最高的一种收入，由于税收非常高（最高达45%），所以无论是什么工作，比如律师，外科医生等，光靠工资，是非常难以积累财富的。
2. 最常见的富裕阶层，不是大家想象中的律师医生这类高工资的人，而是一些小生意人，这些人就居住在你我的身边。普通得你我都无法区别。
3. 这类人的特点就是：自己的花费很低，住在普通的房子里面，开着普通的汽车，确拥有很高的净资产。
4. 富人不是看他是如何花钱的，而主要是看他的净资产。很多人是假装富裕（花钱如流水），但是手停嘴停。
5. 由于自己做生意中的很多成本可以抵扣收入，所以自己的生意的利润经过抵扣以后，税收很低，相对于工资，每年都很节省大量的个税，可以用于投资，长期坚持，这样坚持，富裕是必然的。
6. 大多数商人的学历并不是常春藤名校，而是普通的大学，甚至一些都没有读大学。通过自己的努力，白手起家，获得不菲的财富

这本书看过以后的20多年，我也经历了自己的职业生涯和追求财富的道路，我自己基本上是按照这个思路进行的，虽然自己的几次创业都没有成功，但是我长期坚持消费远远低于收入，而且所有的节省下来的余钱都通过不断的投资（主要是中国的房地产），经过20多年的努力，使得自己的财富到达一个不错的高度。

20多年过去，我读这本书的续集，the next millionaire next door （财富自由）2016年写的，我发现一些有趣的现象。

1. 美国的富裕阶层的门槛好像还是100万美元，没有大幅度的提高。书上举的例子都是百万美元左右的净资产，这也说明在美国100万美元的资产就算富裕的阶层，同时说明，美国的通货膨胀率是很低的，家庭净资产进入富裕阶层的门槛提高很慢。
2. 书中描述的富裕阶层的获得财富的方法依然没有变化，依旧是通过自己的生意获得利润，尽量少的支付税款，把利润全部投入购买资产上去，长期坚持。
3. 中国在过去的20年里，社会发生了巨大的变化，政府切切实实的为老百姓创造了巨大的财富，而且几乎所有的人都受到了恩惠，虽然恩惠的力度不同，比如一线城市的家庭，随便一个小的房子，北京三环内的老破公房60平米，资产的总价格就可以到达100万美元，而这些家庭很多都是因为以前单位的分配房产，而且在北京房价上涨得快。同样的单位分配的房子，如果在三线城市比如长沙或者昆明，可能市场价值就只有20万美元，差别高达5倍。所以人的资产放在不同的地方，净资产也会差别很大。
4. 书上描写的人全部算白手起家，没有人是通过继承父母的财富成为百万富翁的，美国也崇尚白手起家。特点还是和1998年的书中描写的一样。
5. 在中国，经过过去20年的发展，个人的财富，除了参与公司上市，百万美元这个级别的财富主要来自于房地产，或者说是通过房地产来固化的，而这里面的首付甚至所有的财产基本都是通过父母那一辈的积累获得，完全通过白手起家，一穷二白的财富积累，现在这个阶段速度越来越慢，由于财富积累的总量是头寸（开始的规模）和增量的速度。那么头寸太小的话，积累的速度太慢。
6. 比如微博上的北京某房产大V的头两套房产，2008年市场价已经超过400万，全部是父母或者是岳父母的资金支持的，只不过自己通过对房地产的价格上涨，不断的再次抵押贷款，裂变，最后成为财富的获得者。也就是其实财富的积累是个接力赛，父母需要跑的够快，再把接力棒递给子女，子女也要拥有高速奔跑的能力，才能把财富传承下去。

• 在改革开放40年后的今天，由于市场竞争已经非常充分，这个阶段，白手起家，完全通过自己的努力获得巨量的财富是非常困难的。
• 结合我自己这些年的财富积累过程和学习经济学的结果，我认为：
  • 中国财富积累的方式和美国有着很大的不同。那些靠着做小生意发财的道路，在中国很难实现。中国人非常勤奋和聪明，在中国小生意竞争的压力是非常大的。
  • 这些年的货币超发，导致通货膨胀飞升，完全靠着做生意的利润积累再投资是非常难跑得过通货膨胀的。要想财富插上飞翔的翅膀，必须加上杠杆，也就是通过低息的银行贷款来增加负债，也就是通过杠杆，来实现财富的增长。
  • 水涨船高，在中国，创造财富的速度，就连普通人都远远超过美国。
  • 中国有中国的特点，美国有美国的方法。绝对不能生搬硬套。海归需要迅速的转换思维。

美国是个车轮上的国家，没车寸步难行，驾照就是个人的身份证，没驾照就等于没有身份证，连信用卡支付都成问题。所以去美国最重要的生存能力就是考到驾照。我去美国留学的时候中国的私家车几乎没有 我从来摸过汽车。美国驾照分为笔试和路考。笔试和中国的驾照一样，多重选择题。对中国去的学生来说这种考试就是小菜一碟，我复习了一个晚上，第二天去考试一次轻松过关。

路考就头疼了。我不仅没有开过车，自己也没有车可以练习。 更不可能去驾校学习。怎么办？人的潜力是无穷的。想来想去，决定租一辆车，在最短的时间内考过去，然后还车。

由于我没有驾照，不能租车。所以我找了一个有驾照的台湾同学，请他吃饭，让他去租了一辆车，计划用3天时间考过驾照，周五下午取车，周一下午还车。

我们去了机场的租车点，我们取了车，先让他开着去了考场，考场是开放的，所有人都可以走路进去。我们下车仔细研究了考场所有考试的科目，每一个科目列出清单，然后画出了考场地图，标出在哪段路要考哪个科目，搞清考试科目和要求以后，我们约了周一中午的考试。

我们找了一个人迹罕至的废弃工厂的道路练车，在道路上标出考试科目和对应的区域。然后拿出考试清单开始有针对性的练习。

在未来的2天中，我从学习油门，刹车，方向盘，仪表盘开始，学会基本技术以后，就，针对每一个考试项目，每天练习10个小时以上，先按照标准动作全部练习了50次。然后再对薄弱环节练习了50次。做到全部考试科目动作和书本要求一模一样。甚至更夸张。比如转弯时，转身看道路。2天时间，除了吃饭睡觉，我把全部的时间都花在练习上。

转眼就到了考试的那天，我完全按照练习的套路，一丝不苟的考试，一举考过拿下驾照。考官非常诧异，说：你是不是开车很多年了？

考完以后，考场马上给了一手写的零时驾照。拿下驾照后，我们去机场还车，朋友说，你有驾照了，你来开吧。就这样我直接开车上了高速去机场还车。虽然非常紧张，但还是安全到达还车点。就这样，我用了3天时间从第一次摸车到拿到驾照。

我唯一买过的股票是以前在美国上班的时候公司让买的退休金，可以免税，但智能最多放入工资的15%。

我买的全部都是指数基金（管理成本很低，涨跌随大盘），放在基金公司里面。回国定居以后居然忘记了密码，这些年来回国瞎折腾后，我也不关心那些美国股票的事情，完全不知道市场价值。

去年初去美国，打电话去，来回多次，好不容易证明我就是那个以前的我，恢复了密码，进去一看，靠，涨了近5倍。应该超过了绝大多数不断交易的人的回报率。而且我投入的只有钱，没有自己的时间和心力，所以没有什么成本。

恒大集团首席经济学家任泽平研究发现：过去四十年，中国广义货币供应量M2年均增速15%，1998-2017年M2增长了16倍，2007-2017年，就增长了2倍。从各类资产价格表现看，绝大部分的工业品、大宗商品、债券、银行理财等收益率都大幅跑输，只有少数的二线地价房价、医疗教育等服务类产品、股票市场上的核心资产等收益率跑赢这台印钞机。

除非你拥有任博士说的“一二线城市的房产。或者优质公司的股票”，否则在这场与通货膨胀的赛跑中，你就是输家，你的财富正在被通货膨胀吞噬。

甚至二线城市的房价都跑输M2的增长。只有一线城市（北京上海广州深圳）的房价增幅才能跑赢M2。

由于世界各国的货币超发，通货膨胀已经成为本世纪世界各国的普遍现象。对于通货膨胀，老百姓感知不同，国家公布的消费者指数CPI每年大约3%。但是资产的价格涨幅就相差很大了。

第一：选择中国的绩优股和美国的科技股票。

国民经济行业很多，第一类：辛苦不赚钱（大多数小规模制造业）。第二类：赚幸苦钱（大多数服务业）。第三类：赚钱不辛苦（比如茅台，腾讯）

选择第三类资产，还可以购买美国科技公司的股票

第二：一二线城市的房地产。

第三：通过低息贷款（低于6%）来购买一二线城市的房地产。

对于以上三条途径，第二和第三条是可以贷款的，从而形成了闭环，是最为推荐的。第二和第三条是相辅相成的。房地产价格的上涨，导致抵押物价格上涨，可以贷款更多的钱，也就是可以买入更多的资产，一个涨抵涨的闭环。

1. 现金流持续（可以通过抵押贷款来实现）
2. 选筹资产增长永远大于银行利息

那么财富就可以永远的增长下去。

经济学家李迅雷把CPI定义为“低收入者商品指数”。 把猪肉价格指数定义为“平民商品指数”，把奢侈品价格变动定义为“富人商品指数”(用53度飞天茅台的价格变化来表示)，把房价指数定义为“富人资产指数”。

国家公布的消费者价格指数CPI包括200多种各式各样的商品和服务零售价格的平均变化值。CPI过去40年维持在涨幅不大，年均3%。

如果一个人彻底躺平，不结婚，不生小孩，不养老人，住父母家了，只维持最基本的生活，那么手中钞票每年贬值的速度只有3%。也就是CPI指数只是：“收入者的价格指数”

如果一个正常人，上有老下有小，住在三四线城市的商品房内，他就会发现很多服务业的价格涨幅，比如课外培训班，私教，养老服务，就远远大于3%了，年均7-10%。

如果一个三四线城市的有志青年去到一线城市，赤手空拳打天下，要靠一己之力买房是非常困难的，因为过去20年，一线城市的房价涨幅跑赢M2的增幅，年均超过15%。

所以货币超发普通老百姓感受不深，但对于有志迁移到大城市发展并且扎根到年轻人，买房的压力越来越大。而对于早早在一线城市定居的富人，资产上涨导致贫富差距越来越大。

小镇做题家去大城市拱白菜实际上是拱的白菜的房子。

最近半年带孩子参加了一些深圳市的游泳比赛。发现几个有趣的现象：

1: 教练员的孩子普遍比同龄的孩子高一头（大约15厘米）。

2: 教练员的孩子的四项泳姿的成绩在第一梯队，远超同龄人。

3: 教练员的孩子成绩出得很早，但这两年来提高很慢。

4: 身高和比赛成绩成正比，越高越快。

游泳比赛是按照身份证上年龄的，而我国广大农村地区上身份证上的年龄比较随便，有的是自己报的。就会出现120岁老人。也许会出现游泳教练的孩子普遍比同龄孩子高一头的现象。

减一岁，参加下一个年龄组的比赛，是个非常好的策略。无论是在学习成绩还是在体育比赛中都是碾压的优势。可以给孩子带来巨大的心理优越感。现在很多比赛都是有奖金的，自己能轻松获奖，能赚钱还能给俱乐部带来名誉，教练员由于能带出优秀的运动员，也就会有更多的运动员投入门下。是个三赢的策略。这个策略里全是赢家。如果我是游泳教练，我肯定让孩子参加小一岁的比赛。